거래사례비교법의 비교사례 선정: 서울의 A공동주택 평가 사례 분석
Comparable Selection in the Sales Comparison Approach: Analysis of the Previous Apparaisal Cases of an Apartment Complex in Seoul
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초록
비교방식은 감정평가 3방식 중 가장 보편적이며 활용도가 높고, 주변 거래사례가 충분히 많을 때 가장 신뢰할 수 있는 평가방식이다. 비교방식에 적용되는 거래사례비교법은 대상 부동산과 유사한 부동산의 매매가격을 비교하여 대상 부동산의 가치를 추정한다. 따라서, 거래사례비교법에서는 비교사례의 적절성 여부가 대상 부동산 평가가격의 정확성을 좌우한다. 이에 본 연구는 평가자가 객관적인 기준으로 대상 부동산과 가장 유사한 부동산을 비교사례로 선택했는지 실제 감정평가 사례를 통해 거래사례비교법의 비교사례 선정 단계를 정량적으로 살펴보았다. 분석결과, 비교사례를 선정할 때 보다 유사한 사례를 찾으려는 노력이 충분하지 않다는 점을 확인할 수 있다. 이는 국외와 달리 국내에서는 여러 거래사례 중 가장 유사한 사례를 비교사례로 선택하라는 기준이 명확히 제시되어 있지 않기 때문으로 판단된다. 거래사례비교법을 활용한 감정평가에서 비교사례가 엄격히 선택될 수 있도록 제도적ㆍ실무적 개선이 필요하다. 비교사례를 선택할 경우 복수의 비교사례를 선택, 비교사례 선택이 갖는 자의성이 최대한 통제되도록 하여야 한다. 대상 부동산의 유형에 따라 유사성을 판단할 기준을 마련하고, 그 기준에 따라 유사성을 평가하여 유사한 거래사례가 비교사례로 선택되도록 명확한 가이드라인을 제공하여야 한다.
Abstract
The sales comparison approach is the most common and widely used when there are a sufficient number of sales transactions. This approach estimates the value by comparing the sales prices of similar properties to the subject property. Therefore, the adequacy of the comparables determines the accuracy of the value of the subject property. This study quantitatively examines the comparable selection through the previous appraisal cases whether the appraisers objectively chose the most similar property to the subject property. The results show that there is insufficient effort to find the most similar sales transactions when selecting comparables. It can be concluded that unlike the international standards, there is less specific standard for selecting the most similar cases from a number of sales transactions. Institutional and practical improvements are needed to ensure that comparables are strictly selected when using the sales comparison approach. Multiple comparables should be selected to control the subjectivity of the appraisers. Also, the criteria for determining similarity must be established for each type of property, and clear guidelines must be provided to enable similar transactions to be selected as comparables.
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