벡터오차수정모형(VECM)을 이용한 아파트 규모별 매매가 비교 연구
A Comparative Study on Apartment Sale Prices by Size Using the Vector Error Correction Model (VECM)
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초록
본 연구는 2011년 1월부터 2022년 12월까지 월별 실거래 통계자료를 활용해 수도권과 지방 아파트 시장을 중소형 대비 초소형, 소형, 중대형, 대형 가격비율(규모지수)로 표준화하고, 세대당 인구수 변화율, 조출생률, 조혼인율, 아파트 준공실적, CD금리, 소비자물가지수, KOSPI를 설명변수로 설정하여 VECM을 추정하였다. Johansen 공적분 검정 결과 규모지수와 설명변수 간 장기 균형관계가 3~5개 도출되었으며, 충격반응분석 및 예측오차분산분해분석을 통해 금리 및 물가 변동이 수도권 소형, 공급 충격이 수도권 초소형 및 지방 대형, 혼인 및 출산이 각각 수도권 초소형 및 대형 아파트 수요에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 세대당 인구수 감소가 수도권 중대형 가격 변동의 주요 배경으로 확인되었다. 이는 아파트 시장이 지역ㆍ규모별로 상이한 하위시장으로 구성됨을 시사하며, 금리 안정, 맞춤형 공급 조절, 생애주기별 주거지원 등 차별화된 정책 설계의 필요성을 제기한다.
Abstract
Using monthly transaction data from January 2011 to December 2022, this study standardises apartment prices in the Capital Region and the Non-Capital Region by constructing size indices—ratios of micro, small, medium-to-large, and large unit prices to small-to-medium unit prices—and estimates Vector Error-Correction Models (VECMs) with seven explanatory variables: the growth rate of persons per household, crude birth rate, crude marriage rate, apartment completions, the 91-day certificate-of-deposit (CD) rate, the consumer price index (CPI), and the KOSPI index. Johansen tests reveal three to five cointegrating vectors between each size index and the explanatory variables, confirming long-run equilibrium relationships. Impulse-response and forecast-error variance-decomposition analyses show that interest-rate and inflation shocks mainly affect small units in the Capital Region; supply shocks dominate micro units in the Capital Region and large units in the Non-Capital Region; and marriage and birth shocks respectively raise demand for micro and large units in the Capital Region. A persistent decline in persons per household is also identified as the principal driver of price movements in medium-to-large units in the Capital Region. These findings indicate that the apartment market comprises heterogeneous sub-markets segmented by region and size, underscoring the need for differentiated policies such as interest-rate stabilisation, tailored supply management, and life-cycle-based housing support.