금융ㆍ주택시장 변동성 특성 및 전이구조 분석: GARCH와 베이지안 VAR 접근
Volatility and Spillover Structures in Korea’s Financial and Housing Markets: GARCH and Bayesian VAR Approach
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초록
본 연구는 한국 금융 및 주택시장의 변동성 전이구조를 분석하였다. 이를 위해 금융시장(주가ㆍ금리ㆍ환율)과 주택시장(서울 아파트 매매ㆍ전세가격ㆍ매수우위지수) 변수의 주간 수익률에 대해 GARCH 모형으로 조건부 분산을 추정하여 변동성을 산출하였다. 아울러 Bai–Perron 검정으로 도출된 2018년 10월 1일을 기점으로 전체와 최근 기간을 구분하고, 추정의 안정성을 제고한 변동성 전이효과 분석을 위해 베이지안 VAR 모형을 적용하였다. 변동성 추정 결과 주가와 주택가격 변수에는 EGARCH 모형이, 나머지 변수에는 GARCH 모형이 적합한 것으로 확인되었다. IRF 및 FEVD 분석에서는 최근 기간에 변수의 자기 설명력이 축소되고 타 변수에 의한 전이효과가 확대되는 구조적 변화가 나타났다. 특히 환율이 금융시장 변동성을 주도하는 가운데, 금융변수의 충격이 주택매수심리와 전세가격을 거쳐 주택매매가격으로 파급되는 단계적 경로가 관찰되었다. 또한, 매수심리가 금리에 역으로 영향을 미치는 피드백 효과와 전세 변동성이 매매가격 변동성을 증폭시키는 기제도 함께 확인되었다. 본 연구의 결과는 금융 및 주택시장 간 변동성 전이 경로가 명확하게 관찰된다는 점에서, 리스크 파급을 차단하기 위한 금융ㆍ주택시장의 통합적 모니터링 체계 구축이 필요함을 시사한다. 또한, 전세 시장이 금융 충격의 핵심 전이 경로로 기능할 수 있는 만큼, 주택가격 안정을 위해 전세가격 변동성 관리의 중요성이 크다는 점을 제시한다. 아울러 변동성의 비대칭성을 고려할 때, 시장의 상승ㆍ하락국면에 따라 차별화된 정책 대응이 요구된다는 점을 제안한다.
Abstract
This study investigates volatility spillovers between Korea’s financial and housing markets. We estimated conditional variances of weekly returns for financial variables (KOSPI, interest rate, exchange rate) and housing variables (sales price index, Jeonse price index, market sentiment index) using GARCH-family models. Employing a Bayesian VAR to enhance estimation stability, we analyzed dynamic spillovers across periods divided by a structural break identified on October 1, 2018. The results show that the EGARCH model fits KOSPI and housing market prices, while the standard GARCH fits the other variables. IRF and FEVD analyses further indicate that, in the recent period, the contribution of own-shocks declines, while cross-variable spillovers expand. Notably, the exchange rate drives financial volatility and a transmission path is observed where financial shocks propagate to sales prices via buyer sentiment and the Jeonse market. Furthermore, an inverse feedback from sentiment to the interest rate and an amplification effect of Jeonse volatility on sales prices are observed. These findings imply that an integrated monitoring system is essential to prevent risk propagation, given the distinct volatility transmission paths. Moreover, since the Jeonse market acts as a key transmission channel, managing its volatility is crucial for housing price stability. Finally, considering volatility asymmetry, differentiated policy responses are required for market upturns and downturns.