실거래 자료를 활용한 우리나라 아파트 시장의 투자수요 식별 및 아파트 가격의 변동 요인 분석*
Identification of Investment Demand in Korea’s Apartment Market with Transaction-Level Data and Its Impact on Apartment Prices*
1
조회
0
다운로드
0
인용
0
참고문헌
키워드
초록
이 논문의 목적은 우리나라 아파트 가격이 투자수요와 실수요 중 어떤 요인에 의해 주로 변동해왔는지를 밝히는 것이다. 이를 위해 아파트 실거래가 자료를 바탕으로 임대 목적 거래량 자료를 구축하였으며, 이를 구분변수로 설정해 부호제약 구조 VAR(sign-restricted structural vector autoregression) 모형으로 투자수요·실수요·공급 충격을 식별하였다. 분석 결과, 실거래가 자료로 구축한 임대 목적 거래량 시계열은 국토교통부 자금조달계획서로 산출한 임대보증금 승계 거래량 시계열과 유사한 수준 및 추이를 보였으며, 우리나라 아파트 가격은 투자수요에 의해서도 상당 부분 변동해왔던 것으로 나타났다. 이는 우리나라의 아파트가 투자자산으로도 활용되어왔음을 의미한다. 일례로, 실질 아파트 가격이 급등했던 코로나19 팬데믹 기간 중 정점 시점(2021년 12월)을 기준으로 투자수요·실수요·공급 충격의 기여율이 각각 37.4%, 47.5%, 15.1%로 추정되었다. 이 논문은 기존 연구들과 달리 비교적 긴 기간의 신뢰할만한 임대 목적 거래량 자료를 구축했다는 점과, 이를 토대로 아파트 가격에 대한 수요 변동의 영향을 투자수요와 실수요로 나누어 분석했다는 점에서 차별성을 지닌다.
Abstract
The purpose of this study is to determine which demand factor, between investment and residential services, has mainly driven apartment prices in Korea. For this purpose, rental-purpose transaction-volume data were constructed based on transaction-level data. Using these data, investment demand, residential demand, and supply shocks were identified using a sign-restricted structural vector autoregression (VAR) model. The constructed rental-purpose transaction volume data showed similar levels and trends to comparable but shorter data calculated from the administrative data. The main results suggest that apartment prices in Korea fluctuate significantly because of changes in investment demand. This implies that Korea’s apartments have been used not only as consumption goods but also as investment assets. For example, during the peak time of real apartment prices in the COVID-19 pandemic period, investment, residential demand, and supply shocks explained 37.4%, 47.5%, and 15.1% of the price levels, respectively. This study differs from the extant literature in two ways. First, it constructs reliable rental-purpose transaction volume data over a relatively long period. Second, based on these data, the demand for apartments has been divided into investment and residential demand.
참고문헌 (29)
- 김준형, "주택가격 하락 시기의 자가소유 : 소비수요와 투자수요의 구분을 중심으로", 국토계획, 51(1), pp.153~167 (2016)
- 김지현, "주택구입에 영향을 미치는 요인분석", 부동산학보, 68, pp.107~118 (2017)
- Ⅰ. 국내외 경제 동향 및 전망-2.국내경제-부동산, "김혜림", 한국은행, 28~29, pp.한국은행경제전망보고서, 2023(5) (2023)
- 노영훈, "우리나라 다주택소유가구의 투자수요함수 추정", 한국재정학회 학술대회 논문집, pp.1~25 (2018)
- 참고 Ⅲ-2. 부동산 부문 관련 리스크 평가, "도경탁", 한국은행, 80~86, pp.한국은행통화신용정책보고서, 2023(3) (2023)
- 민선옥, "부호제약을 이용한 한국 주택시장의 변동요인 분석", 부동산분석, 5(1), pp.1~13 (2019)
- 박종훈, "주택유형에 따른 투자수요 변동에 관한 연구 : 글로벌 금융위기 시기를중심으로", 부동산분석, 4(2), pp.61~83 (2018)
- 전세 레버리지 리스크 추정과 정책대응 방안 연구, "박진백", 국토연구원, ~ (2022)
- 손종억, "저금리 하에서 전세의 레버리지 효과에 대한 분석과 검증", 경제학연구, 69(4), pp.5~43 (2021)
- 윤성훈, "코로나19 확산과 주요국 주택가격", KIRI 리포트, 518, pp.8~15 (2021)
- 이성원, "주택가격 상승기의 주택투자 결정 요인 : 일명 '갭투자'를 중심으로", 도시부동산연구, 13(2), pp.21~50 (2022)
- 이우진, "구조적 벡터자기회귀모형을 이용한 한국 주택가격 변동 분석 : 투기적 수요의공헌도 계측", 경제분석, 28(1), pp.1~30 (2022)
- 이호진, "주택에 대한 소비수요와 투자수요", 주택연구, 25(1), pp.119~149 (2017)
- Arrondel, L., "Consumption and investment motives in housing wealth accumulation : A French study", Journal of Urban Economics, 50(1), pp.112~137 (2001)
- Ben-David, I., "Inferring expectations from observables:Evidence from the housing market", The Review of Economics and Statistics (2024)[DOI]
- Deb, P., "Housing market stability and affordability in Asia-Pacific", International Monetary Fund, ~ (2022)
- Goodman, A. C., "An econometric model of housing price, permanent income, tenure choice, and housing demand", Journal of Urban Economics, 23(3), pp.327~353 (1988)
- Ioannides, Y. M., "Estimating the consumption and investment demands for housing and their effect on housing tenure status", The Review of Economics and Statistics, 76(1), pp.127~141 (1994)
- Kilian, L., "Not all oil price shocks are alike : Disentangling demand and supply shocks in the crude oil market", American Economic Review, 99(3), pp.1053~1069 (2009)
- Kilian, L., "The impact of oil price shocks on the U. S. stock market", International Economic Review, 50(4), pp.1267~1287 (2009)
- Lee, J., "What causes house prices to fluctuate? Evidence from South Korea", Asian Economic Journal, 36(4), pp.365~384 (2022)
- Loewenstein, L., "Comparing two house-price booms", Federal Reserve Bank of Cleveland, ~ (2024)
- Mankiw, N. G., "The baby boom, the baby bust, and the housing market", Regional Science and Urban Economics, 19(2), pp.235~258 (1989)
- Oh, F. D., "The role of Chonsei as a price protector in the Korean housing market", International Economic Journal, 33(1), pp.27~41 (2019)
- Rubio-Ramírez, J. F., "Structural vector autoregressions : Theory of identification and algorithms for inference", The Review of Economic Studies, 77(2), pp.665~696 (2010)
- Sims, C. A., "Bayesian skepticism on unit root econometrics", Journal of Economic Dynamics and Control, 12(2-3), pp.463~474 (1988)
- Price expectations and the U.S. housing boom, "Towbin, P.", International Monetary Fund, ~, pp.Report No. WP (2015), 15[DOI]
- Uhlig, H., "What macroeconomists should know about unit roots: A Bayesian perspective", Econometric Theory, 10(3-4), pp.645~671 (1994)
- Wu, T., "Bayesian analysis of Hong Kong's housing price dynamics", Pacific Economic Review, 22(3), pp.312~331 (2017)