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서울아파트시장에서 영구적‧일시적 가격 충격의 시간에 따른 변화 분석

Time Variation of the Permanent and Transitory Shocks in Seoul's Apartment Markets

장봉규|이현탁|김은영
한국금융공학회 (Korean Association of Financial Engineering)|2016.06|金融工學硏究 (Korean Journal of Financial Engineering)|제15권 제2호|pp. 1-27|DOI 10.35527/kfedoi.2016.15.2.001

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일시적 충격영구적 충격Structural Vector Error Correction Model(SVECM)부동산시장의 구조적 변화SVECM월세화Structural Change of Korea's Real Estate MarketPermanent ShockTransitory ShockRapid Transition from Junse to Monthly Rent
주제분류경영학

초록

본 연구는 구조적 벡터오차수정모형을 사용하여 서울 아파트시장 매매가격과 월세가격을 영구적 충격과 일시적 충격으로 식별하고, 금융위기 이후 발생한 부동산시장의 구조적 변화를 파악하여 그 정책적 함의를 도출했다. 전체기간(2002년 4월부터 2015년 11월까지)에서는 매매가가 영구적 충격이고 월세가 일시적 충격으로, 하위기간 2(2006년 11월부터 2015년 11월까지)에서는 월세가 영구적 충격이고 매매가가 일시적 충격으로 식별되어, 금융위기 이후인 하위기간 2에서 서울 아파트시장의 구조적 변화가 일어났음을 알 수 있다. 충격반응함수 분석결과, 금융위기 이후 충격에 대한 변수들의 반응이 더 크게 나타났는데, 이는 부동산시장에 대한 규제완화가 그 원인인 것 같다. 예측오차 분산분해 결과, 전체 기간의 경우 가격결정에서 보다 근본적인 부분이 매매가 충격과 관련되며, 금융위기 이후인 하위기간 2에서는 월세 충격이 미치는 영향력이 상대적으로 더 커졌다. 정부의 부동산 정책목표가 부동산 가격의 안정화라면, 실수요자 중심인 임대시장의 가격을 안정화시킬 수 있는 제반 조치들이 임대시장 가격뿐 아니라 매매시장 가격을 안정화시키는데 큰 도움이 된다고 말할 수 있다.

Abstract

We investigate Seoul's apartment markets using a Structural Vector Error Correction Model(SVECM hereafter) that consists of monthly apartment and rent prices. Using SVECM, we identify permanent and transitory shocks, detect the structural change of Seoul's apartment markets, and make some policy suggestions. Apartment and rent prices have been identified as permanent and transitory shocks in an entire sample(April 2002 to December 2015), respectively. The opposite occurs in a subsample Ⅱ(December 2006 to December 2015). This shift reflects the structural change of Seoul's apartment markets in the subsample Ⅱ. Impulse-response results show that the responses of variables to shocks are more volatile in the subsample Ⅱ possibly due to deregulation than in the entire sample. Variance-decomposition results of forecasting errors show that more fundamental/permanent price component was apartment-price shock in the entire sample but monthly rent shock has been gradually important in the subsample Ⅱ. If the Korean government aims at the price stabilization of real estate markets, rental-market-stabilization policies can help stabilize Seoul's apartment markets as well as their rental markets.

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