서울 오피스 용적률과 자본환원율 관계에 관한 실증분석
Empirical Analysis of the Relationship between Floor Area Ratio and Capitalization Rate of Seoul Office
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초록
본 연구는 서울의 오피스 중 실제 거래된 사례를 중심으로 잔여/초과 용적률과 자본환원율의 관계를 확인하기 위하여 실증분석을 시도한다. 건축물의 자산 가치를 높이는 방법 중 하나로 리모델링과 재건축/재개발 방식이 있다. 리모델링은 기존의 골조를 그대로 유지하면서 공간의 시설환경 개선하고, 기존보다 높은 지불능력이 있는 임차인을 유치하여 건물가치를 향상시킨다. 반면, 건축물이 노후 되었거나 사업성을 갖춘 경우, 용도를 혼합한 복합건축물로 개발하기도 한다. 특히, 집합투자기구, PFV, 일반법인 등 시장참여자들은 수익을 위한 개발 검토하면서 기대가치가 높아져 거래가격에도 영향을 줄 수 있다. 이 때, 사업성 검토요소 중 하나인 용적률을 검토한다. 용적률이 법정 상한보다 잔여 혹은 초과함에 따라 기대할 수 있는 운용수익이 달라지며, 자본환원율에도 영향을 줄 수 있다. 따라서 본 연구는 오피스의 용적률 변수를 고려하여 자본환원율과의 관계적 해석을 도출한 점에서 기존연구와 차별성을 지닌다.
Abstract
This study attempts an empirical analysis to confirm the relationship between the residual/excess floor area ratio and the capitalization rate, focusing on actual transaction cases among offices in Seoul. One of the methods of increasing the asset value of a building is remodeling and reconstruction or via redevelopment. Remodeling improves the facility’s space environment while maintaining the existing frame and also increases the building’s value by attracting lessees with higher capacity to pay. If the building is outdated or has business feasibility, it may be developed as a mixed-use building. In particular, market participants such as Fund, PFV, and corporations raise their expected value while reviewing development for profit, which may affect the transaction price. At this time, the floor area ratio, which is one of the feasibility review factors, is reviewed. When the floor area ratio exceeds the statutory upper limit, the expected operating income will change and may affect the capitalization rate. Therefore, this study differs from previous studies in that it derives a relational interpretation with the capitalization rate by taking into account the floor area ratio that varies per office.
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