중소형 빌딩의 자본환원율 스프레드 결정요인에 관한 연구
Determinants of Capitalization Rate Spread in Small & Medium Sized Buildings
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초록
최근 저금리기조가 지속되고 저성장･저소비의 뉴노멀 시대가 도래하면서 수익용 부동산에 대한 투자자들의 관심이 증가하고 있다. 그러나 업계에서는 중소형 빌딩의 투자에 대한 정보가 부족하여 투자자들의 의사결정에 필요한 객관적인 정보를 수집하기에 어려움이 있는 것이 실정이다. 이에 본 연구에서는 중소형 빌딩의 자본환원율 스프레드에 영향을 미치는 요인을 살펴보았는데 중소형 빌딩의 투자자들에게 유용한 정보를 제공할 수 있을 것으로 기대한다. 분석자료는 2009년부터 2015년까지 서울에서 거래된 중소형 빌딩 자료 781개 빌딩을 대상으로 분석하였으며 분석방법은 회귀분석을 이용하였다. 실증분석결과 상권의 발달정도에 따라 자본환원율에 상이한 영향을 주는 것으로 나타났다. 성숙한 상권인 광화문, 종로, 동대문, 대학로 상권의 빌딩의 자본환원율은 높은 반면 최근 성장하고 있는 홍대, 신촌, 이대, 압구정, 신사 상권의 빌딩의 자본환원율이 낮은 것으로 나타났다. 빌딩특성에서는 빌딩의 규모가 커질수록 자본환원율이 높은 것으로 나타났다. 경과연수는 중소형 빌딩의 자본환원율에 음의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 리모델링을 한 빌딩은 리모델링을 하지 않은 빌딩에 비해 자산가격의 상승보다 더 큰 임대료의 상승을 나타내어 높은 자본환원율을 가지는 것으로 나타났다. 저밀도로 개발된 중소형 빌딩은 자본환원율에 음의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 거래특성에서는 매도자가 법인인 경우 개인 매도자에 비해 자본환원율이 낮은 것으로 나타났다.
Abstract
Recently based on the low interest rate trend, investor's interest in profitable real estate is rising. However, there are difficulties in gathering information necessary for investor decision making, which is lacking in research on small and medium-sized buildings. The purpose of this research is to analyze the determinants of the capitalization rate spread which is one of the useful investment indices for small and medium sized buildings. For empirical analysis, we have collected small and medium sized building data of Seoul area traded from 2009 to 2015. The empirical research shows the capitalization rate spread of small and medium building is affected by macro economy, commercial area, building, and ownership characteristics. Consumer price index and land price index are found to have a negative influence on capitalization rate spread. And the stock market index proves to have a positive influence. It has been found that it has different influences on the capitalization rate spread according to maturity of the commercial area. Buildings located in the downtown area like Jongro have a high capitalization rate spread, whereas the buildings in the newly developing commercial area like Shinsa-dong have lower capital returns. According to the characteristics of the building, when the total gross floor area is large or the building has been remodeled, the capitalization rate spread is high. On the other hand, the capitalization rate spread is low when building has been developed at low density or and its elapsed years is increased. Lastly, the building owned by the corporation has a lower capitalization rate spread than the building owned by the individual.
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