등급별 오피스빌딩의 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 관한 연구: 서울시 도심(CBD)권역을 중심으로
A Study on the Effect of Age of Office Buildings by Grade on Effective Net Occupancy Cost: Focus on the Central Business District (CBD) of Seoul
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초록
서울 CBD권역의 오피스빌딩은 1960년대부터 개발이 시작되어 현재 노후화가 점차 심해지고 있다. 반면 오피스빌딩에 대한 투자시장은 점차 활성화되고 있기 때문에 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 관한 연구의 필요성도 높아지고 있다. 본 연구는 서울 CBD권역의 오피스빌딩을 등급별로 분류하여 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 대해 연구하였으며, 이를 통해 등급별로 오피스빌딩의 투자시기, 전략 등을 판단하는데 중요한 역할을 할 수 있을 것으로 기대한다. 본 연구는 현실 반영도가 높은 자료 수집을 위해 렌트프리와 전용률이 반영된 실질점유비용을 계산하고, 리모델링을 통해 경과연수와 무관하게 임대료 상승이 일어난 빌딩을 제외하였다. 다중회귀분석 전 변수들 간의 공선성 문제를 해결하기 위해 요인분석을 실시하였으며, 그에 따른 분석 결과는 다음과 같다. CBD권역의 모든 오피스빌딩의 경과연수는 실질점유비용에 음(-)의 영향을 미친다. 그리고 초대형 규모인 S등급 빌딩의 경과연수가 실질점유비용에 미치는 음(-)의 영향이 제일 크며, 순차적으로 대형 규모인 A등급, 중형 규모인 B등급으로 규모가 작아질수록 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향력이 감소하는 것을 유의하게 확인하였다.
Abstract
Office buildings in the CBD area of Seoul have been under development since the 1960s and are deteriorating more severely as time passes. On the other hand, the expanding investment market for office buildings has also increased the need for research on the effect of the age after completion of the office building on the effective net occupancy cost (NOC). This study classified office buildings in the Seoul CBD area by grade and studied the effect of age on the real occupancy cost. Consequently, this study is expected to play an important role in determining the investment period and strategies of office buildings. This study calculated the effective NOC, which reflects the rent free period and the exclusive use rate, to collect data that are highly reflective of the real market. It excluded buildings that could be affected by building age through remodeling. Factor analysis was performed to solve the issue of collinearity between variables before multiple regression analysis. Results of the analysis indicate that the age of all office buildings in the CBD shows a negative (-) impact on the effective NOC, while the age of super-large S-grade buildings have the largest negative (-) impact on effective NOC. Finally, the effect of building age on the effective NOC decreases as the scale decreases in the order of large-scale grade A and medium scale grade B is confirmed.
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