전세보증금 미반환에 영향을 미치는 주요요인 연구: 수도권지역 전세보증 사고를 중심으로
Factors Affecting Defaults on Jeonse Deposit Guarantees: Focusing on the Seoul Metropolitan Area
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초록
코로나19 팬데믹 대응을 위해 시행된 급격한 정책의 변화는 주택가격의 변동성을 확대시키며 임대차시장에도 영향을 주었다. 최근 임대차시장에서 발생한 대규모 전세보증금 미반환 사고는 사회적 문제로 대두되었고 전세제도를 둘러싼 우려도 커지고 있다. 본 연구는 2019년에서 2024년까지(총 72개월) 수도권의 총 453,122개의 보증 데이터를 분석하여 전세보증금 미반환 사고 발생 여부에 영향을 미치는 요인을 실증하였다. 이항로짓 모형을 활용한 분석 결과, 계약자의 특성과 높은 부채비율, 가격산정 방법, 주택유형 등이 사고발생 위험을 높이는 요인으로 나타났다. 반면 보증부월세, 임대사업자 등의 변수는 위험을 완화하는 요인으로 작용하였다. 본 연구는 기존 연구에서 충분히 다루지 않았던 임대사업자, 가격산정방식, 보증부월세 등이 사고발생에 미치는 영향을 실증적으로 규명하며 전세제도 개선과 정책수립을 위한 기초 자료로서 기여하고자 한다.
Abstract
The COVID-19 pandemic–induced policy shifts intensified housing price volatility and influenced the rental market, raising concerns about large-scale Jeonse deposit guarantee defaults. Using 453,122 guarantee contracts in the Seoul metropolitan area from 2019 to 2024 and a binary logistic regression model, this study identifies the determinants of such defaults. Results show that landlord characteristics—corporate ownership, multi-homeownership, housing type, price assessment methods, and high debt-to-income ratios—heighten default risks, while guaranteed monthly rent contracts, Jeonse loans, and landlord participation in guarantee schemes mitigate them. By highlighting previously underexplored factors, the study calls for stricter oversight of multi-property landlords, tighter debt regulation, and improved information transparency to enhance the stability of the Jeonse deposit system.