전세보증금반환 채무불이행의 영향요인에 관한 연구 -부산광역시를 대상으로-
A Study on the Factors Affecting the Default of Returning the Jeonsei Deposit -For Busan Metropolitan City-
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초록
최근, 임대차 계약 종료 시 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하는 전세보증금반환 채무불이행사고가 급증하였다. 본 연구는 주택도시보증공사의 부산광역시 전세금 반환보증 자료를 바탕으로 전세보증금반환 채무불이행에 영향을 미치는 요인을 이항 로지스틱 회귀분석으로 분석하였다. 분석 결과, 전세보증금반환 채무불이행의 영향요인은 주택 유형, 실질 전세가율, 전세수급지수임이 도출되었다. 특히, 실질 전세가율이 전세보증금반환 채무불이행에 양(+)의 영향을 미치는 결과로부터 자기자본 이론이 전세시장에서도 적용되고 있음을 확인하였다. 또한, 주택유형과 하위시장의 유동성에 따라 전세보증금반환 채무불이행이 발생하도록 하는 영향이 다르게 나타났다. 실질 전세가율은 아파트와 오피스텔에 양(+)의 영향요인이나, 단독주택에는 음(-)의 영향요인이며, 이자율은 아파트에는 양(+)의 영향요인, 오피스텔에는 음(-)의 영향요인임이 도출되었다. 주택가격은 전세시장 전반에서는 유의미한 영향요인이 아니나, 국소적으로 오피스텔 전세시장에서는 유의미한 양(+)의 영향요인임이 확인되었다. 본 연구 결과를 바탕으로 전세보증금반환 채무불이행에 대한 영향요인은 전체 시장 단위의 요인과 주택유형별 하위시장의 요인이 상이함을 고려한 주택정책 마련이 필요함을 제언한다.
Abstract
Recently, the number of cases of jeonse deposit repayment defaults, where tenants cannot receive their jeonse deposits when their lease contracts expire, has increased rapidly. Based on the data on jeonse deposit repayment guarantees of the Housing and Urban Guarantee Corporation in Busan Metropolitan City, this study analyzed the factors affecting jeonse deposit repayment defaults using binary logistic regression. The results of the analysis showed that the factors affecting jeonse deposit repayment defaults were housing type, real jeonse ratio, and jeonse supply and demand index. In particular, from the result that the real jeonse ratio has a positive effect on jeonse deposit repayment defaults, it was confirmed that the self-capital theory is also applicable to the jeonse market. In addition, the impact of jeonse deposit repayment defaults varies depending on the type of housing and the liquidity of submarkets. The real jeonse ratio is a positive factor for apartments and efficiency apartment, but a negative factor for detached houses, and interest rates are a positive factor for apartments and a negative factor for efficiency apartment. Housing prices are not significant factors in the overall jeonse market, but they are significant positive factors in the local jeonse market for efficiency apartment. Based on the results of this study, we suggest that housing policies should be prepared considering that the factors affecting jeonse deposit repayment defaults are different for overall market units and submarkets by housing type.
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