미국 공동주택 금융의 현황과 시사점
Present Conditions and Implications of Financing Construction of Condominiums/Cooperatives in America
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초록
우리나라에서 인구성장 및 도시밀집에 따라 자연스레 공동주택이 발달하였다. 그중 가장 선호되는 아파트의 경우 2004년 후분양제 실시가 예고됨에 따라 시행사가 사전에 아파트 건설자금을 융통할 필요성이 더 커졌다. 공동주택과 관련된 금융에는 건설자금을 조달하기 위한 비교적 단기의 건설금융과 주택 매수인들을 위한 장기금융이 있으며 양자는 상호 의존관계에 있다. 미국의 경우 공동거주를 위한 공동주택으로 가장 일반적인 형태는 콘도미니엄(condominium)과 코아퍼러티브(Cooperative)이다. 콘도미니엄은 우리나라의 아파트 소유형태와 유사한 공동주택으로 현재 미국 전역에 걸쳐 가장 인기있는 공동주택 형태이며, 코아러퍼티브는 뉴욕 등 몇몇 대도시에서 선호되는 공동주택 형태이다. 이 글에서는 미국의 콘도미니엄과 코아퍼러티브의 특색 및 이를 규율하는 법을 살펴보고, 이에 관한 건설금융과 장기금융의 현황 및 관련 주요 쟁점을 소개하였다. 이 글에서 다루는 후순위약정의 유효성, 코업 지분의 성격과 담보설정 문제, 콘도나 코업에 관한 권리의 매각계약이 증권에 해당되는지의 문제는 우리나라 아파트 건설금융 및 관련법에 일정한 시사점을 제공한다.
Abstract
In Korea, multi-family housings have been naturally developed because of population growth and concentration in cities. Apartments are mostly favored form among multi-family housings, which need more prearranged financing for construction under Post-sale policy announced by the Korean Government in 2004. There are generally two kinds of financing methods for multi-family housing; one is construction loan to cover the cost for constructing houses, and the other is permanent loan for end-users to buy houses. Construction loan is comparatively shorter than permanent loan in the aspect of loan term, while these two are mutually related. In America, condominiums and cooperatives are popular forms of multi-family housing. Condominiums are similar to Korean apartments, and they are mostly preferred throughout America now. Otherwise, cooperatives are favored in large cities such as NYC. This paper considers the characteristics of American condominiums/cooperatives and regulating laws. It also deals with present conditions and related legal issues about construction loan and permanent loan. As related legal issues, this covers effectiveness of subordinated contract, nature of cooperative share and putting-up mortgage as well as whether sale contract about conveying ownership of condominiums/cooperatives shall be regulated as securities under 1933 Securities Act. Legal issues about financing American multi-family housing handled here provide implications for Korea.
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