용적률의 감정평가방법에 관한 연구: 전통적 감정평가방법의 적용을 중심으로
A Study on the Method of Appraisal of Floor Area Ratio: Focused on the Application of Traditional Methods of Appraisal
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초록
본 연구는 용적률의 가치가 토지의 공간가치로서 영구적 사용에 따른 구분지상권의 가치와 개념적으로 매우 유사하다는 점에 착안하여 구분지상권의 가치를 평가하는 방법을 토대로 전통적 감정평가방법에 기반한 세 가지 방법을 제시하였다. 그리고 서울특별시 K구 내 S동 77-30번지를 사례토지로 선정하여 전통적 감정평가방법 기반의 세 가지 방법을 적용하여 상업용 토지의 용적률 100%p의 가치를 도출하였다. 그 결과 세 가지 방법에 의한 감정평가액의 격차가 10% 이내로 크지 않아 감정평가실무에 적용하는 데 문제가 없음을 확인할 수 있었다. 이에 ｢감정평가 실무기준｣에 용적률의 감정평가에 관한 규정을 신설함으로써 용적률 감정평가의 제도적 기반을 마련할 필요가 있다. 또한, 용적률의 감정평가는 현재 ｢건축법｣의 결합건축제도의 활성화를 위한 중요한 수단으로 ｢건축법｣ 제77조의16(결합건축의 절차)에 따른 용적률 이전 시 감정평가법인등의 감정평가서가 필수 서류로 포함되도록 의무화하여 결합건축이 활성화될 수 있도록 제도적 정비가 이루어져야 한다.
Abstract
This study, noting that the value of the floor area ratio (FAR) is conceptually very similar to the value of the Divided Surface Right, permanent spatial attribute of land, this study proposes three traditional appraisal-based methods for assessing the value of FAR. For the case study, commercial land located at 77-30, S-dong, K-gu, Seoul was selected and, and the three methods were applied to estimate the value of 100%p of the FAR. The results showed that the differences among the three appraisal values were within 10%, demonstrating a reasonable applicability in appraisal practice. Accordingly, it is necessary to establish an institutional foundation for FAR appraisal by incorporating relevant provisions into the Appraisal Practice Standards. In addition, FAR appraisal can serve as an important instrument for promoting the combined building system under the current Building Act. Institutional improvements should include mandating the submission of appraisal reports by appraisal corporations when transferring FAR in accordance with Article 77-16 (Procedures for Combined Building) of the Building Act.