주택가격과 소득불평등 간 관계에 대한 동태적 분석
The analysis on the dynamic relationship between housing price and income inequality
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초록
COVID-19 팬데믹이 경제ㆍ사회에 큰 충격을 불러일으키면서 ‘K-자형 양극화’ 현상이 주요한 이슈로 부각되고 있는 가운데 부동산 가격의 급등과 사회 양극화 간 관계가 새로운 조명을 받고 있다. 본 연구는 소득불평등과 주택가격 간 관계를 동태성과 상호연계성을 고려하여 새롭게 분석하였다. 소득불평등의 악화는 주택가격의 상승을 불러일으키지만 그 영향은 불확실한 반면, 서울을 중심으로 한 주택가격의 상승은 소득불평등을 악화시키는 것으로 나타났다. 또한 소득불평등에 영향을 미치는 변수들 중 주택가격 변동은 소득불평등 변수의 예측오차 분산분해분석에서도 가장 높은 설명력을 보였다. 주택가격변동이 소득불평등에 영향을 미치는 경로분석에서 금융발전에 따른 신용공급의 확대는 주택가격의 상승을 불러일으키고 주택가격의 상승은 소득상위 계층의 임대소득 비율을 증가시키며 임대소득 비율의 상승은 소득불평등을 악화시키는 경로가 존재할 수 있으나 실증분석 결과는 명확하지 않았다. 또한 추정 결과는 기존 연구에서 제시된 “슈퍼스타 메카니즘”이 서울 대도시에도 적용되어 주택공급 제한과 대체도시 개발 부재가 주택가격 상승을 초래하는 요인이 될 수 있음을 보여주고 있다. 본 연구는 주택가격상승을 억제하기 위해 신용공급을 제한하는 정책은 실효성이 있으며 소득상승에 따른 주택가격의 급등을 막기 위해 주택공급의 확대 및 선호지역에 버금가는 대체도시 개발이 주택안정화를 위한 의미 있는 정책임을 시사하고 있다.
Abstract
As the COVID-19 pandemic has resulted in deep impact on Korea economy and society and the phenomenon of K-type polarization has emerged as an serious issue, ones shed light on the relationship between the housing price and income inequality again. This paper re-examines the relationship based on the dynamics and interaction. As the result of the empirical study on the Korean data, we find that the increase in the housing price at Seoul Metropolitan area worsens income inequality, whreas the deepening in income inequalty appears to result in the increase in the housing price but uncertain. In the variance decomposition analysis, the housing price among main variables which have been suggested to affect income inequality, is the most contributing variable to the variance of the forecasting error of the income inequality. In the analysis on the channel of how the housing price has an impact on income inequality, ones conjecture the following channel: the expansion of the credit supply → the increase in the housing price → the increase in the raito of rent income relative to total income for the upper income group → the worsening in income inequality. The estimation reuslt is suggestive but is not clear. Moreover, our empirical result implies that the “superstar cities mechanism” which was suggested in the exisiting literature, appears to be opperative at the Seoul metropolitan area and thus the limited housing supply and the none close substitutes to superstar cities appear to be one of main factors for rising house prices. This study suggests that the policy for limiting the credit supply seems to be effective for controlling the housing price and the increase in the housing supply and the development in the close subsititutes to superstar cities would be good for stabilizing the housing price.
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