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저금리 시기 주택금융 확장과 임차가구의 주택소유 부담가능성 - 소득과 자산의 비대칭성을 중심으로 -

The Expansion of Housing Finance and the Housing Affordability of Rental Households in the Low Interest Rate Era - Focusing on the Asymmetric Impacts of Wealth and Income Effects on Housing Affordability -

홍다솜|이후빈
한국부동산원 (Korea Real Estate Board)|2023.11|부동산분석 (Journal of Real Estate Analysis)|제9권 제3호|pp. 71-94

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주택가격Affordability저금리HomeownershipHousing price주택금융주택소유Housing finance부담가능성Low-interest rate

초록

본 논문은 저금리 시기 동안 임차가구의 주택소유 부담가능성이 어떻게 변화했는지를 집계 지표와 가구 단위에서 분석한다. 저금리 유동성은 주택가격 상승으로 부담가능성을 악화하는 동시에 주택금융 확장을 통해 부담가능성을 개선하는 서로 다른 영향을 끼칠 수 있다. 소득, 상환, 구매 부담가능성 지표를 종합적으로 살펴보면, 2012년과 2018년 사이 소득 부담가능성 악화에 비해 상환과 구매 부담가능성은 크게 변하지 않았다. 하지만 2020년 이후에는 주택가격 상승에 따른 부담가능성 악화가 주택금융 확장에 의한 부담가능성 개선을 압도했다. 결국, 저금리는 부채확장으로 주택가격을 따라잡기보다는 주택가격 상승에 의한 부담가능성 악화를 초래했다. 그리고 이러한 과정에서 자산이 부족한 집단의 부담가능성 악화가 두드러졌다. 저소득 집단에서는 자산이 많으면 주택을 소유할 수 있지만, 저자산 집단에서는 소득이 높더라도 주택을 소유하기 쉽지 않다. 소득 부족은 자산으로 메꿀 수 있지만, 그 반대는 어려울 수 있다. 이러한 분석결과는 한국에서 주택소유 부담가능성을 결정하는 요인으로 자산이 중요하다는 것, 특히 소득과 자산이 비대칭적이라는 것을 시사한다. 또한, 주거사다리의 징검다리였던 전세에서도 자산의 중요성을나타내는 균열이 발생했다. 전세자금대출 확장은 주택가격을 높이고 자기자금을 줄여 이중으로 전세가구의 주택소유 부담가능성을 악화할 수 있다.

Abstract

This study explores the change in the affordability for homeownership of rental households for the last decade in the low-interest period by analyzing aggregated indices and microdata on individual households. The consequent excessive liquidity in the financial market depending on low interests can have ambivalent effects on the affordability because the increase in housing prices can lower the affordability and the expansion of housing finance can improve the possibility of the affordability. As a result of comprehensive analysis on indices of income, repayment, and purchase affordabilities in South Korea, repayment and purchase affordabilities stayed barely unchanged, whereas income affordability deteriorated from 2012 to 2018. In contrast, the deterioration of housing affordability resulting from housing price inflation has surpassed the improvement led by the expansion of housing finance since 2020. This result suggests that low interest rates in South Korea expanded debts and worsened housing affordability due to the rise in housing prices. Moreover, the housing affordability of low-asset households was more severely deteriorated. Even if a low-income with plenty of assets household can purchase a house, a low-asset household with high incomes cannot. A shortage of income can make up for wealth but the opposite case cannot. The result implies that wealth is a more significant factor than income in determining the affordability in South Korea and the two are asymmetric. In addition, Chonsei, which has conventionally played the role of a ladder between monthly rent and homeownership in South Korea, showed the importance of wealth. The 31.9% of Chonsei households hardly purchased their house. The rise in Chonsei mortgage is likely to increase housing prices. ironically decrease self-funds of tenants to purchase a house and deteriorate affordability for homeownership.

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