오피스 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구 - 투자 결정요인과 자본수익률을 중심으로 -
Temporal and Spatial Characteristics of Office Building Investment - Determinants of Investment and Capital Return -
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초록
이 연구는 서울 오피스 시장을 대상으로 GIS를 이용한 시공간적 분석을 통해 오피스 시장의 변화 과정을 분석하고 빌딩의 입지적, 물리적 특성이 투자에 미친 영향과 투자에 따른 자본수익률을 분석하는 것을 목적으로 한다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 거래건수는 2005년까지는 증가추세를 유지하다가 2006년부터 감소세로 돌아선 것으로 나타나고 있다. 또한 거래 지역은 도심과 강남권, 여의도권 중심에서 점차 구로지역과 송파구 등으로 확대되는 양상을 보이고 있다. 둘째, 로지스틱 회귀분석을 수행한 결과 강남권, 지하철역거리, 접면도로수, 전면도로폭, 지상층수, 준공년도가 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 강남지역일수록, 빌딩 층수가 높을수록, 준공년도가 최근일수록 투자확률이 높아지며 지하철역거리가 멀어질수록 접면도로수가 많을수록, 전면도로폭이 넓을수록 투자확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 셋째, 반복매매지수 구축 결과 오피스 가격은 2005년까지 안정적 상승 기조를 유지하다가 2006년부터 급등하는 것으로 나타났다. 투자에 따른 연평균 수익률은 14.8%이며, 2000년도에 오피스 빌딩을 매입하여 2005년에 매도한 경우는 70.5%, 2007년도에 매도한 경우는 162.4%의 수익률을 기록한 것으로 나타났다.
Abstract
The purpose of this paper is to analyse the growth of Seoul office market in terms of temporal and spatial analysis by using GIS, determinants of investment by logistic regression analysis and the capital return of investment by establishing repeat sale price index. Database includes transaction information from 2000 to 2007. The results are as follows: The number of sale increased from 2000 to 2005 but decreased from 2006. Office market is spreading out from CBD and Kangnam region to Guro-gu and Songpa-gu. The result of logistic regression analysis shows that Kangnam region, the story of building, the year of completion are positive to probability of investment but the number of adjacent road, width of front road, distance of subway station are negative. The price index established by repeat sale model shows that 2006 is starting point of high return and average capital return per year is 14.8%.
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