수익위험 특성에 따른 상업용부동산 수익률지수의 작성에 관한 연구
A Study on the Return Index of Commercial Real Estate Considering Risk-Return Characteristics
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초록
시장의 평균적인 투자성과를 나타내는 지수, 특히 투자대상의 수익위험특성에 따른 수익률지수는 연기금, 보험사와 같은 기관투자가가 자산배분과 성과평가를 함에 있어서 반드시 필요한 도구다. 본 논문은 국토교통부 ‘상업용부동산 임대동향조사’의 기초자료를 이용하여 우리나라 상업용부동산의 수익률지수 작성을 시도하였다. 분석에 사용된 표본은 총 386개의 오피스 및 리테일 빌딩으로서, 이를 대상으로 수익위험 프로파일에 기초한 K-평균 군집분석 및 로지스틱회귀분석을 실시하여 그룹분류 및 결정요인 분석을 실시하였다. 분석결과 그룹분류의 물리적 특성 결정요인은 부동산 입지지역, 연면적 규모, 주차율, 공실률이 유의미한 것으로 나타났으며, 재무적 특성 결정요인은 부동산 평가금액과 소득수익비중이 유의미한 것으로 나타났다. 또한 분류된 각 그룹의 수익률지수는 그룹특성을 잘 반영하여 상업용부동산의 효율적인 포트폴리오 구성, 분산투자, 위험관리에 유용하게 사용될 가능성이 있는 것으로 나타났다.
Abstract
The investment performance index is essential to the asset allocation and performance evaluation of institutional investors such as pension funds and insurance companies. The return index, which reflects the risk-return characteristics of investment, is one of the most frequently applied benchmarks of investment performance. This study attempted to develop a return index of commercial real estate based on a data set of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. With a sample of 386 office or retail buildings in total, k-means clustering and logistic regression analysis based on risk-return profile were carried out for group classification and the analysis of its determinants. The results of the analysis showed that as for the determinants of physical characteristics, real estate location, GFA, parking ratio, and vacancy rate were significant, and that as for the determinants of financial characteristics, assessed real asset price and income to total return ratio were significant. Also it was found that the return indices of the groups classified reflect well the characteristics of the groups, and can be used for the design of an efficient portfolio for commercial real estate investment, investment diversification and risk management.
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