코로나19 특별재난에서 상가임대차에 관한 ‘임대료 멈춤법’의 법리적 근거- 임대차계약에서 위험의 부담과 담보책임 법리에 대한 재조명 -
Legal Basis of the Proposed Bill for "Rent Stop for COVID-19" - Burden of Risk and Scope of Warranty in Commercial Lease Contracts -
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초록
코로나19로 인하여 전세계적으로 많은 사망자가 발생하고 있고 1년 이상의 시간이 지난 현재까지 그 기세는 수그러들지 않고 있다. 우리나라는 집합금지/제한명령 등을 통해 감염위험을 최소화고 있는데, 이로 인해 임대차관계에도 많은 영향을 미치고 있다. 특히 임차인이 임차목적물을 사용･수익하지 못한 상황이 속출하고 있는데, 그럼에도 임차인은 여전히 차임(임대료)을 전부 지급하는 것이 타당한지를 두고 임차인의 차임을 일부 감면하자는 이른바 ‘임대료 멈춤법’의 필요성이 대두대고 있다. 다만 현행법 규정과 법리상으로 이른바 ‘임대료 멈춤법’의 근거가 미약하다거나, 이러한 법이 임대인의 재산권을 침해할 가능성이 높다는 지적도 있어, 보다 면밀한 검토가 필요한 시점이라고 생각한다. 이 글에서는 이와 같은 상황과 문제의식에서, ‘임대료 멈춤법’의 법리적 근거를 특히 임대차계약에서 위험의 부담과 담보책임 법리를 중심으로 검토해보았다. 결론적으로, 이른바 ‘임대료 멈춤’은 현행 민법과 법리에서 충분한 근거를 찾을 수 있다고 생각한다. 먼저, 행정당국에 의해 집합금지명령이 내려져 임차인의 임차목적을 사용･수익할 수 없는 것은, 임대인의 급부의무가 불능으로 된 상황으로 보아야 한다. 또한 집합금지명령으로 인하여 상가건물을 사용･수익할 수 없게 된 경우, 차임채무의 소멸은 반대급부위험부담의 원칙 뿐 아니라 임대인의 담보책임의 시각에서도 살펴볼 수 있다. 즉 담보책임의 관점에서, 집합금지명령으로 상가건물을 사용･수익하지 못한 임차인은 해당기간 동안 차임 상당의 손해배상을 청구함으로서, 차임채무가 소멸되는 것과 같은 결론에 이를 수 있다. 다만 특례로서 이른바 ‘임대료 멈춤법’에서는, 당사자들의 예측가능성과 분쟁의 신속한 해결을 도모하기 위해, 사안과 유형, 기준, 방식 등을 중심으로 개별적･구체적으로 규율하는 것이 필요하다. 또한 국가나 지방자치단체가 임대인 또는 임차인의 손실에 대해 보상한다는 원칙과 그 기준 등을 명문화할 필요가 있다.
Abstract
COVID-19 has caused many deaths worldwide, and more than a year later, the momentum has not abated. Korea is minimizing the risk of infection through a collective ban/restriction order, which has had a significant impact on rental relations. In particular, there are a number of situations in which tenants are unable to use their rental objects, and the need for the so-called "rent stop act" is emerging over whether it is still reasonable for tenants to pay all their rent. This article reviewed the legal basis of the proposed bill for "rent stop for COVID-19" focusing on the law of burden of risk and warranty liability in commercial lease contracts. First of all, the inability to use or profit from the tenant's purpose of lease due to the collection ban order issued by the administrative authorities should be regarded as a situation in which the landlord's obligation has been disabled. In addition, where it is impossible to use or profit from a commercial building due to an order prohibiting collection, the expiration of the borrowed debt may also be viewed from the perspective of the landlord's liability of warranty. In other words, in terms of warranty liability, the tenant who fails to use the commercial building due to the collective prohibition order can claim damages equivalent to the rent during the period, resulting in the same conclusion as the extinguishing of the rent debt. However, in the bill for "rent stop for COVID-19", it is necessary to discipline individually and specifically around issues, types, standards, and methods to promote predictability of the parties and prompt resolution of disputes. It is also important to stipulate the principle and standards that the state or local government compensates for the loss of the lessor or tenant.
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