코로나19 사태와 상가임대차 관련 법률문제
Covid-19 und Geschäftsraummiete
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초록
코로나19 사태는 시설폐쇄⋅집합금지 명령, 사회적 거리두기, 재택근무 또는 온라인 강의 등 새로운 생활방식을 요구하면서 세계적 차원에서 공공생활에 심대한 제약을 가져왔을 뿐만 아니라 우리 경제의 여러 방면에 큰 충격을 주고 있다. 이 사태로 인하여 특히 상가건물에서 영업하는 많은 소상공인 겸 임차인의 경제적⋅사회적 존립이 위협받고 있다. 그것은 현재의 완화상황을 고려할 때에도 시급히 해결을 요하는 법률문제들을 제기한다. 코로나19 사태로 인하여 임차인들은 상가건물에서의 영업을 통한 수입이 크게 줄었다. 이와 관련하여 실무상으로는 특히 차임지급의무의 존부와 범위에 관한 의문이 제기되고, 차임연체로 인한 임대차계약의 해지, 보증금의 처리 또는 심지어 손해배상이 문제된다. 코로나19 사태 아래서도 임차인은 계속하여 차임지급의무를 부담한다. 코로나19의 확산을 방지하기 위한 행정당국의 조치(시설폐쇄⋅집합금지 명령, 사회적 거리두기 시행)는 원칙적으로 차임 감액을 가능케 하는 임차물의 하자라고 할 수 없다. 임대인은 계약법상 예견할 수 없었던 전염병 관련 임대물의 용익 제한이나 매출 감소를 방지할 의무를 부담하지 않기 때문이다. 나아가 임차인은 민법 제537조, 제538조에 따라 차임지급의무를 면할 수 있는 것도 아니다. 행정당국에 의한 시설폐쇄⋅집합금지 명령 또는 사회적 거리두기 시행은 기껏해야 일시적 불능을 초래할 뿐이기 때문이다. 상가임대차의 경우 특약이 없는 한 임차물의 사용을 통한 수익 창출의 위험 내지 사용위험은 원칙적으로 임차인이 부담한다. 그러나 전염병의 세계적 대유행으로 인한 행정당국의 시설폐쇄⋅집합금지 명령 또는 고강도 사회적 거리두기 시행으로 매출이 급감한 경우는 임차인의 통상적 사용위험 한계를 넘어선 것으로 보아야 한다. 이 경우 당사자들은 코로나19 사태로 인한 매출 급감의 위험을 상가임대차법 제11조 또는 민법 제628조를 기반으로 의심스러운 경우에는 고통 분담 차원에서 50 : 50으로 부담하는 것이 공평할 것이다. 당사자들이 매출 기반 차임을 합의했다는 사실만으로 코로나19 사태로 인한 매출 급감의 위험에 대한 완결적 의미가 있는 계약상의 위험분배가 행하여진 것으로 볼 수는 없다. 임차인이 계속하여 원래의 차임에 구속되는 것을 기대할 수 있는지 여부를 검토할 때 이익형량의 범위 내에서 개별 사안의 모든 사정을 고려해야 하지만, 코로나19 사태로 인하여 매출이 50% 이상 급감한 경우 원칙적으로 본래의 차임에의 구속에 대한 기대가능성의 임계치를 넘어선 것으로 볼 수 있다. 코로나19 사태 관련 차임감액의 궁극적인 목표는 의심스러운 경우 고통 분담 차원에서 위험을 균분하는 데 있다고 할 것이다. 계약해지권은 극히 예외적인 상황에서만 고려된다. 손해배상청구권도 예외적인 경우로 제한된다. 임차인이 차임을 연체하는 경우 임대인은 보증금에서 해당 금액을 공제할 수 있으나, 그것은 원칙적으로 임대차 종료 후에만 그러하다고 해야 할 것이다.
Abstract
Die Corona-Krise lähmt aktuell die weltweite Wirtschaft. Sie stellt auch das Mietrecht in eine neue rechtliche Dimension. In der Praxis geht es vordringlich um die Antwort auf die Frage nach Ob und Umfang der Mietzahlungspflicht, aber auch um Fragen nach einer Kündigungsberechtigung, einem Rückgriff auf die Mietkaution oder gar nach Schadensersatz. Der nachstehende Beitrag führt, unter Betrachtung einzelner Fallgruppen wie der in Erwägung zu ziehenden Rechtsinstitute, zu der Bewertung, dass oftmals allein eine gestufte Vertragsanpassung nach § 313 I BGB in der Geschäftsraummiete zu angemessenen Ergebnissen führt. Die Autoren legen dabei besonderes Gewicht auf die Kriterien, nach denen diese Anpassung in der Praxis erfolgen sollte, um den Unsicherheiten der weiteren Entwicklung der Pandemie Rechnung zu tragen. Das Gesetz weist weder dem Vermieter noch dem Mieter das Risiko der Pandemie zu. Die Parteien tragen dieses Risiko im Zweifel hälftig. Allein aus dem Umstand, dass sie eine umsatzbezogene Miete vereinbart haben, lässt sich keine abschließende vertragliche Zuweisung des hier in Rede stehenden Risikos erkennen. Sobald sich die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie auf das in den Mieträumen betriebene Unternehmen des Mieters beziffern lassen, ist die Miete anzupassen. Diese Anpassung muss zum Ziel haben, die Risiken im Zweifel auf Vermieter und Mieter gleichmäßig zu verteilen. Das führt aber nicht zwingend dazu, dass der Mieter lediglich die Hälfte der Miete schuldet, auch wenn dieser Wert jedenfalls bei behördlich angeordneten Schließungen den Ausgangspunkt der Prüfung bilden sollte.
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