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‘집합금지명령 등’과 상가건물임대차계약의 사정변경 - 사정변경원칙과 임차인·임대인의 형평성을 중심으로 -

Changes in the Circumstances of the ‘Order of Prohibition of Gathering, etc.’ and the Lease Agreement of Commercial Buildings -Focused on the Principle of Change of Circumstances and Equity between Lessee and Lessor-

박종찬|박미화
법학연구소 (The Institute of Legal Studies Konkuk University)|2022.05|아주법학 (Ajou Law Review)|제16권 제1호|pp. 46-71|DOI 10.21589/ajlaw.2022.16.1.46

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코로나19손실보상사정변경원칙COVID-19상가건물임대차보호법Compensation for LossPrinciple of Change of Circumstances집합금지명령 등차임 등 증감청구권폐업한 임차인의 해지권Order to Prohibit Gathering etc.Commercial Building Lease Protection Act.
주제분류법학

초록

‘집합금지명령 등’이란 「감염병의 예방 및 보호에 관한 법률」제49조제1항제2호의 다수의 집합을 제한하거나 금지하는 조치를 의미한다. 2020년 초부터 2년 이상 코로나19의 방역 조치로 ‘집합금지명령 등’이 계속되어, ‘상가건물임대차계약의 소상공인 임차인의 경제적 고통이 심하다. 임차인의 임대료 부담 감소 방안으로 국회는 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등 증감청구권)를 개정하고 제11조의2(폐업한 임차인의 해지권)를 신설했다. 정부의 ‘집합금지명령 등’의 조치로 영업상 경제적 어려움을 당한 당사자가 사정변경원칙을 근거로 임대차계약의 수정 또는 해지를 청구할 수 있는가의 물음을 고찰한다. 우선 ‘집합금지명령 등’의 조치가 일반론으로서 사정변경원칙의 적용요건을 충족한다고 본다. 상가건물임대차계약은 임차인의 영업활동을 전제하므로 이를 제한 또는 금지하는 조치는 ‘계약의 기초가 된 사정’의 변동이라고 보기 때문이다. 또 이 법의 개별규정인 제11조와 제11조의2의 ‘경제사정의 변동’의 이론적 근거(신의성실원칙 자체인지 신의성실원칙의 파생원칙인 사정변경원칙인지)는, 입법을 통해 적용요건이 완화된 ‘사정변경원칙의 특칙’으로 본다. 다음은 제11조와 제11조의2 개정의 실효성을 예측하였다. 제11조의 ‘차임 등 증감청구’ 사유에 ‘감염병 등’을 추가함으로써 분쟁 예방 효과가 있다고 본다. 제11조의2의 ‘폐업한 임차인의 해지권’은 향후 또 다른 제1급감염병 유행 시에는 약간의 효과가 있을 수 있겠지만, 코로나19 상황에서는 거의 의미가 없을 것으로 본다. 그리고 코로나19와 집합금지명령 등으로 인한 소상공인 임차인의 손실에 대한 보상은 ‘새로운 사정변경’이라고 본다. 상가건물임대차보호법의 개정으로 임대인은 ‘차임 등을 감액’해야 했고 ‘폐업한 임차인의 해지권’을 감내해야 했다. 임차인과의 형평적 관점에서 그동안 임대인이 입은 경제적 피해에 대한 법학적 관심과 논의가 필요함을 제안한다. ”

Abstract

‘Orders to prohibit gatherings, etc.(Administrative order to ban gatherings, etc.)' addresses measures that restrict or prohibit gatherings of multiple people under Article 49 (1) 2 of the 「Act on the Prevention and Protection of Infectious Diseases」. Since the beginning of 2020, the 'Orders to prohibit gatherings, etc.' has continued for more than two years as a quarantine measure for COVID-19, and the economic pain that small business tenants suffered under the commercial rental contract was severe. As a measure to reduce the rent burden on tenants, the National Assembly amended Article 11 (right to request an increase or decrease in rent, etc.) of the 「Act on the Commercial Building Lease Protection」 and established Article 11-2 (right to terminate the business). We considered the question of whether a party that has suffered economic difficulties in business due to the government's 'Orders to prohibit gatherings, etc.' First of all, the fact that the measures of 'administrative order to ban gatherings, etc.' met the application requirements of the principle of change of circumstance was considered a general theory. This is because, as the commercial building lease contract presupposes the business activities of the lessee, measures to restrict or prohibit it were viewed as a change in ‘the circumstances underlying the contract’. In addition, the theoretical basis for 'changes in economic conditions in Articles 11 and 11-2, which are individual provisions of this Act (whether it is the principle of good faith itself or the principle of change of circumstances, which is a principle derived from the principle of good faith and good faith), requires that legislation determine the application requirements. It was viewed as a relaxed 'special rule of the change of circumstances principle'. The following predicts the effectiveness of the amendments to Articles 11 and 11-2. It is considered that there is an effect of preventing disputes by adding 'infectious disease, etc.' to the reason for 'request for increase or decrease in rent, etc.' in Article 11. The 'right to terminate a tenant who has closed the business' in Article 11-2 may have some effect in the case of another first-class infectious disease outbreak in the future, but it is expected that it will have little meaning in the COVID-19 situation. In addition, compensation for the loss of small business tenants due to COVID-19 and the order to prohibit gatherings is considered a ‘new change of circumstances’. With the amendment of the Commercial Building Lease Protection Act, the lessor had to 'reduce the rent, etc.' and endure 'the right to terminate the tenant who has closed the business.' From an equitable point of view with the lessee, it is suggested that legal interest and discussion about the lessor's economic damage are necessary.

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