임차권양도ㆍ전대와 임차인지위의 개선방향
Transfer of lease・sublease and Improvement of the status of tenants
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초록
주택・상가건물임대차보호법은 임차권의 양도・전대에 대하여 별다른 규정이 없다. 민법 제629조에 의하면, 임대인은 임차인의 무단양도 또는 전대에 대하여 임대차계약을 해지할 수 있다. 그런데 배신행위론은 임대인의 해지권을 제한함으로써 임차인을 보호한다. 배신행위론이 적용되면 임대인에게 해지권이 발생하지 않는 것으로 봄이 대부분의 견해이다. 그러나 민법 제629조에 비추어 무단양도 또는 전대가 있으면 임대인에게 해지권은 발생하고, 다만 그 양도 또는 전대가 임대인에 대하여 배신행위가 아니라는 특별한 사정이 있다면 임대인이 해지권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다. 한편 부동산임차권은 물권화경향을 나타내는 것이 세계적 추세이다. 이러한 부동산임차권의 물권화경향에 비추어 적어도 임대차보호법상 대항력있는 임차권에 한하여는 임차권의 양도 또는 임차물의 전대를 보장함이 타당하다. 다만 임차권의 양도 또는 전대를 임대인에게 통지하지 아니하면 대항할 수 없게 하여야 할 것이다. 이를 통하여 임차인의 지위가 개선되기를 바란다.
Abstract
Housing and Commercial Building Lease Protection Act of lease for transfer or sublease is no regulation. Under the Civil Code Article 629, lessor against the unauthorized transfer or sublease terminate lease. However, A theory of a breach of faith protects lessee by limiting lessor's termination. If A theory of a breach of faith is applied, Lessor can not terminate the lease. However, Under the Civil Code Article 629, if unauthorized transfer or sublease, Lessor has the rights to terminate the lease, and A theory of a breach of faith is applied if there are special circumstances, It is reasonable that Lessor shall not be entitled to exercise the termination rights. Meanwhile, real estate lease would indicate a tendency of a real right is the global trend. In terms of a real right of the tendency of these real estate lease, Countervail the lease of Lease Protection Act, Transfer of lease or sublease shall be guaranteed at least. However, the transfer of lease or sublease if the landlord does not notify will be unable to resist. Through this, hope to improve the status of the tenant.
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