미국부동산에서 임차권의 양도와 전대에 대한 고찰
A Study on the Assignment and Sublease of the Right to Lease in the U.S. Real Estate
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초록
미국부동산에서 임차인이 제3자에게 임차권(Leasehold, Right to Lease)을 이전하는 방법으로는 양도(Assignment)와 전대(Sublease)가 있는데 임대인의 동의 없이 할 수가 있다. 만약 임대차계약에 임차권 양도와 전대에 대하여 아무런 내용이 없으면 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있는 것으로 본다. 그리고 판례는 “비 합리적인 이유로 임대인이 임차인의 임차권 양도나 전대를 제한해서는 안된다”고 보고 있다. 이에 대하여 우리나라는 민법 제629조 제1항에 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”고 규정하고 있으며 임차인이 이에 위반한 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하여(민법 제629조 제2항) 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하도록 하고 있다. 위와 같이 미국부동산임대차는 우리나라 임대차제도와 다르게 임차인이 임차권을 자유롭게 양도나 전대를 할 수 있게 함으로써 재산권을 보다 유용하게 활용하고 시장경제를 통한 활성화를 목적으로 임대인과 임차인 사이의 권리를 동등하게 보호하는 뱡향으로 미국법이 이루어 지고 있기 때문에 미국부동산에서 임차권의 양도와 전대에 대한 임대차제도를 살펴보는 것은 우리나라 부동산임대차법에 있어서 시사하는 점이 매우 크다고 볼 수 있다. 따라서 본고에서는 미국 부동산임대차법과 판례법 등의 문헌을 근거로 우선 미국부동산에 있어서 임차권의 양도와 전대에 대한 이해관계인의 관계를 살펴보고 이어서 우리나라 법에의 시사점을 검토함으로써 우리나라 부동산임대차의 개선과 임차인의 권리를 보다 보호하고자 한다.
Abstract
In the U.S real estate, there are two methods for tenants to transfer their right to lease(leasehold estate) to a third party: assignment and sublease. If the lease contract does not contain anything about the transfer and consideration of the lease, it is deemed that the lease can be transferred without the consent of the lessor. And case law watching that the landlord must not restrict the assignment or sublease of the tenant for unreasonable reasons. On the contrary, Article 629, paragraph 1 of the korean Civil Code states that "tenants cannot transfer their rights of the assignment and sublease without the consent of the landlord." If the tenant violates it, the landlord can terminate the contract (Article 629, paragraph 2 of the Civil Code), which prevents the tenant from assignement or substituting the lease without the landlord's consent. As shown above, U.S. real estate leases are allowed to assignment and sublease of their lease rights freely, unlike the Korean rental system. In doing so, U.S. law is being enacted to make better use of the property rights of tenants and to protect the rights between them equally. Therefore, looking at the assignment and sublease of right to lease in U.S. real estate can be seen as having great implications in Korea's real estate leasing law. Therefore, based on the literature, such as the US Real Estate Lease Act and Case Law, this paper first examines the relationship between the assignment of lease rights and the interests of sublease in the US real estate. And then, by reviewing the implications of Korean law, we want to improve the real estate lease in Korea and to protect the tenants' rights.
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