轉貸借를 통한 상가건물의 활용에 관한 小考- 상가건물임대차보호법 改正試案을 포함하여 -
A Study on the Utilization of Commercial Buildings through the Sublease
0
조회
0
다운로드
3
인용
0
참고문헌
키워드
초록
우리 민법과 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법은 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도 및 전대차는 허용하지 않는 입장이다. 무단양도나 전대가 있는 경우에 임대인에게 해지권을 부여하기 때문이다. 그런데 임차인의 입장에서 볼 때 실제 상가의 활용에 있어서 전대가 매우 유용한 수단이 될 수 있고 그것을 허용함으로써 오히려 차임의 안정적인 확보를 원하는 임대인에게 유익한 측면도 있다. 판례는 일정한 경우 소위 배신행위론을 바탕으로 무단전대가 일어나더라도 해지를 제한하고 있고, 입법례 중에는 원칙적으로 임대인의 동의가 없는 전대를 허용하는 경우가 상당하다. 또한 임차권의 물권화 경향을 고려할 때 임대차가 채권적 관계라 하더라도 전대를 허용하는 것이 논리적으로 지나치다고 보기도 어렵다. 즉, 현실적 필요에 따라 현재 우리 법제와 같은 태도를 그대로 유지하지 않는 것을 상정할 수도 있다. 다만 민법을 개정함으로써 모든 경우에 있어 전대를 허용할 필요까지는 없는 것으로 생각된다. 현실적인 개정 가능성이라거나 실효성을 고려할 때 상가건물임대차보호법을 개정하여 상가건물의 전대를 허용하는 것을 제안한다. 이러한 개정에 따라 거래실무에서도 전대가 활발해지면 임대인과 임차인간의 상생 가능성이 높아질 것으로 생각한다.
Abstract
The Korean Civil Code, the Commercial Building Lease Protection Act and the Housing Lease Protection Act do not permit the transfer of lease rights and sublease without the consent of the lessors. This is because, in the case of transfer or sublease without lessor’s consent, the leaseholder is granted the right to terminate the contract. From the perspective of tenants, however, the sublease can be a very useful tool for the use of the actual store, and there are aspects that are beneficial to the lessors who want to secure a stable rent by allowing it as well. In fact, our Supreme Court limits the termination of the contract on the basis of the so-called betrayal theory even if sublease without consent takes place in certain cases, and as a result of checking foreign legislation, it is found that the transfer without the consent of the leaseholder is often allowed in principle. Furthermore, considering the tendency of rental rights to materialise(Verdinglichung), it is not logically excessive to allow sublease even if the lease is in the area of obligation law(Obligationrecht). In other words, it may be assumed that the current attitude of our legislation can be changed, depending on the practical needs. However, it is not considered necessary to allow the subleases in all cases by revising the Civil Code. Therefore I propose that the revise of Commercial Building Lease Protection Act to allow the sublease is necessary considering the practical possibility or effectiveness of revision. With these amendments, the possibility of co-prosperity between lessors and lesseers will be raised by one step if the sublease is active in the transaction practices.
참고문헌 (36)
- 김용담, "주석민법" (2016), 한국사법행정학회
- 곽윤직, "채권각론" (1995), 박영사
- 곽윤직, "(채권 8)"
- 로나 골드, "공유경제" (2012), 조윤커뮤니케이션
- 명순구, "프랑스민법전" (2004), 법문사
- 법무부 민법개정자료발간팀, "2013 법무부 민법 개정시안" (2013), 법무부
- 아룬 순다라라잔, "4차 산업혁명 시대의 공유경제" (2018), 교보문고
- 양창수, "2015년판 독일민법전" (2015), 박영사
- 앨릭스 스테파니, "공유경제는 어떻게 비즈니스가 되는가" (2017), 한스미디어
- 이은영, "채권각론" (1995), 박영사
- 이은영, "채권각론" (2005), 박영사
- 지원림, "민법강의" (2017), 홍문사
- 허영, "한국헌법론" (2018), 박영사
- 김상용, "민사판례평석(1권)" (1993), 법원사
- 김상찬, "일본법상 신뢰관계파괴법리에 관한 연구- 주택임대차 계약의 해제를 중심으로 -", 토지법학, 30(2), pp.251~272 (2014), 한국토지법학회[DOI]
- 김 숙, "건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 무단양도에 있어서 계약해지권을 제한하는 이른바 배신행위 이론을 적용한 사례", 대법원 판례해설, (19) (1993)
- 김영두, "영국의 점포임차인 보호법제의 변천이 주는 시사점", 법학연구, 25(1), pp.217~250 (2015), 법학연구원
- 김학동, "주택임대차보호법상의 문제점", 판례월보, (194) (1986)
- 강혁신, "일본 메이지민법에서의 임대차제도와 임차권 무단양도⋅임차물 무단전대에 관한 입법태도에 관한 연구", 민사법학, 68, pp.431~459 (2014), 한국민사법학회
- 고상용, "임차권의 무단양도·전대와 민법 제629조", 고시계 (1986)
- 문광섭, "임대인의 동의없는 주택의 전대차와 주택임대차보호법상의 대항요건", 대법원판례해설, (71) (2008)
- 민선찬, "임차권양도ㆍ전대와 임차인지위의 개선방향", 가천법학, 6(3), pp.365~390 (2013), 법학연구소
- 일본의 상가건물임대차 관련 법제도, "박광동", 한국법제연구원, ~, pp.최신외국법제정보(2009-09) (2009)
- 배병일, "임차인의 무단전대차와 배신행위론", 법학연구, 53(1), pp.225~250 (2012), 법학연구소
- 신봉근, "부동산임대차계약에서의 신의칙위반법리", 비교사법, 21(4), pp.1463~1490 (2014), 한국사법학회[DOI]
- 오수원, "동의 있는 전차인의 이행보조자성과 임차인의 책임제한문제", 저스티스, (125), pp.5~30 (2011), 한국법학원
- 이준현, "계약인수와 임차권의 양도", 저스티스, (89), pp.5~34 (2006), 한국법학원
- 이춘원, "미국에서 부동산 임차권의 양도와 전대", 비교사법, 24(1), pp.335~372 (2017), 한국사법학회[DOI]
- 조용현, "임차권 양도 내지 전대와 우선변제권 (2020. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)", 대법원판례해설, (82) (2020)
- 모든 세입자를 약자로서 보호하려는 일본의 차지차가법이 주는 시사점, "조성찬", 토지+자유연구소, ~, pp.토지+자유리포트 2013-5(6호) (2013)
- 국회사무처, "제225회 국회(정기회) 국회본회의의사록 제21호", ~
- 법제사법위원장, "상가건물임대차보호법안(대안)", ~ (2001)
- 我妻 榮, "コンメンタール 民法" (2018), 日本評論社
- 広中俊雄, "民法修正案(前三編)の理由書" (1987), 有斐閣
- The American Law Institute, "Restatement of the law, second, property 2d: landlord and tenant Vol. 2" (1977), American Law Institute Publishers
- Zimmermann, "The Law of Obligation" (1993), C. H. Beck