오피스 빌딩관리에서 규모의 경제에 관한 연구
Scale Economies in the Management of Office Building
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초록
이 연구의 목적은 오피스 빌딩관리를 대상으로 규모의 경제 효과를 실증적으로 분석하는 것이다. 자산관리업체인 A사가 관리하는 전국 소재 67개 오피스 빌딩을 대상으로 총관리비용과 함께 관리용역비, 수도광열비, 유지보수비, PM비, 화재보험료, 제세공과에 대한 분석을 수행하였다. 규모의 경제로부터 비경제로 전환되는 지점을 갖는 U자형의 평균관리비용곡선을 기본모형으로 설정하고 2차식의 다항회귀분석을 통해 모수들을 추정하였다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 총관리비용과 관리용역비, 제세공과가 U자형의 평균비용곡선을 갖는다는 사실을 확인하였다. 둘째, 평균관리비용곡선과 평균관리용역비곡선, 평균제세공과곡선을 이용하여 단위면적당 비용이 최소가 되는 규모를 추정한 결과 각각 4,311평, 4,968평, 4,050평으로 나타났다. 셋째, 준공연수, 소재지, 관리방법을 설명변수로 추가하여 회귀분석을 수행한 결과 준공연수는 평균수도광열비, 평균PM비, 평균화재보험료에, 소재지는 평균관리비용, 평균유지보수비, 평균PM비, 평균제세공과에, 그리고 관리방법은 평균관리비용, 평균관리용역비, 평균수도광열비, 평균유지보수비에 각각 영향을 주는 것으로 나타났다. 결과적으로 중소도시에 소재한 빌딩과 직원 비상주 군 관리 빌딩이 각각 대도시 소재 빌딩과 직원 상주 관리 빌딩들에 비해 평균관리비용이 더 적게 드는 것으로 나타났다.
Abstract
paper aims to analyse empirically operating expenses of office building in terms of returns to scale. Data consist of 67 buildings located in metropolis and medium cities and managed by a same property management company. The target of empirical analysis is total operating expenses and sub-expenses: cleaning and securities, utilities, repairs and maintenance, property management, insurance and taxes. U-type curve having the point changing from scale economies to scale diseconomies is assumed as average cost curve and a quadratic function is assumed as statistical model. By regression analysis, total operating expenses, cleaning and securities, taxes are turned out to have U-type average cost curve and floor area for optimal management are estimated at 4,311 pyung, about 14,226 square meters. By additive analysis, it is turned out that average operating expenses of buildings in medium cities is less than in metropolis and buildings with part-time manager is less than buildings with full-time manager.
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