구조방정식을 이용한 서울시 권역별 주상복합아파트 실거래가영향요인 및 인과구조 분석
An Analysis of Influencing Factor and Causality of Real Transaction Price of Mixed-Use House by Urban Divisions
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초록
주상복합아파트의 공급은 도시의 권역과 주택가격을 변화시키며, 이러한 변화를 측정하기 위해 현재 제공되고 있는 다양한 가격의 형태들(매매가격(매도호가), 공시가격, 실거래가)은 서로 다른 차이를 보이고 있어 이에 대한 보완적인 연구가 필요하다. 따라서 본 연구는 도시권역 유형별 주상복합아파트 실거래가 영향 인과구조를 파악하기 위해 공분산구조 분석(SEM: Structural Equation Modeling)을 수행하고, 도시의 권역별 주상복합아파트의 개발 및 공급방향에 대한 시사점을 제시하고자 한다. 분석결과, 첫째, 주상복합아파트가 위치한 도시권역별 실거래가 가격구조에 차이가 나타나, 차별화된 주택정책이 필요한 것으로 판단된다. 둘째, 인과구조 분석 결과 도심․동남권의 경우는 단지접근(+), 동북권과 서남권의 경우는 양적밀도(+), 어메니티(-), 교육여건(-)을 제외하고는 가설과 동일한 결과가 도출되었다. 이러한 원인으로는 도심․동남권의 경우 주상복합아파트가 상업지역이면서 차량통행이 많은 지역에 위치하여 생활 및 주거환경이 상대적으로 좋은 주거지역과 가까울수록 실거래가가 높아지는 것으로 판단된다. 또한, 동북․서북․서남권의 경우 어메니티(주변자연환경)와 교육여건이 상대적으로 낙후되어 있더라도, 단지접근성(지하철 접근거리, 접도 수 등)에 가장 높은 영향을 받기 때문이라고 판단된다.
Abstract
Supply of mixed-use house has led to change housing price and spatial structure in an urban area, casting insightful inquiries on what factors are influencing to three different types of housing price such as nominal price, officially announced price and real transaction price. Therefore, this article presents several suggestions on the supply and development of mixed-use house based on the urban spatial structure by utilizing SEM(Structural Equation Modeling) to analyze the causal relationships of Real Transaction Price. The results show that different strategies should be adopted on those two spatial groups since each regional group respectively has different pricing models. Moreover, The results were found to be, in part, different from original hypothesis. It indicates that the price of Mixed-Use house in CBD and South East group is relatively high as located in the residential area compared to those located in the commercial area where high flow rate of vehicle exists. It also represents that high accessibility to mixed-use house is regarded as one that has the highest priority other than surrounding environment and educational circumstances.
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