공동저당부동산에 있어서 이해관계의 조정에 관한 소고
A study on the Adjustment of Conflicting Interest in the Joint Mortgages Real Estate
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공동저당이란 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우를 의미한다(민법 제368조). 공동저당 제도는 채무자 입장에서는 담보가치가 낮은 부동산을 공동으로 제공하여 고액의 담보대출을 받을 수 있는 장점이 있고채권자는 저당권의 불가분성의 원칙(민법 제321조, 동법 제370조)에 따라 각 부동산으로부터 채권전액을 담보할 수 있을 뿐만 아니라 그 채권의 전부나 일부에 대해서만도 변제를 받을 수는 장점이 있어 실무상 많이 활용되고 있다. 그런데 이러한 공동저당제도는 공동저당권자가 저당권의 불가분성의 원리에 따라 공동저당부동산 전부나 일부를 임의로 경매신청 할 수 있지만 어느부동산을 집행하느냐에 따라 공동담보부동산과 관련된 이해관계인 사이에 첨예하게 대립하는 문제가 많이 발생하고 있다. 그래서 우리 우리민법 제368조제1항에서는 “공동저당 목적물의 전체 환가대금을 동시에 배당하는 동시배당의 경우에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다”고 규정하여 각 부동산상의 소유자와 차순위 저당권자 그리고 기타 채권자와의 이해관계를 조절하고자 하고 있다. 그리고 동법 제2항에서는 “저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는선순위저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다”고 규정하고 있다. 그러나 이러한 규정에도 불구하고 공동저당부동산의 소유자가 모두 동일한경우와 그 일부가 다른 사안인 경우 등에 따라 여전히 학설과 판례의 견해가심각하게 대립하고 있다. 따라서 본 연구에서는 문헌연구를 통해 민법 제368조의 공동저당권을 중심으로 우선 공동저당부동산이 전부 채무자 소유인 경우에 이해관계의 조정에대한 내용을 검토함으로서 이에 대한 효율적인 해석론을 제시하고 이어서 공동저당부동산의 소유자가 다른 사안에 있어서 이해관계인의 조정에 대한 합리적인 해석론을 연구함으로써 공동담보부동산과 관련된 이해관계인 사이에 조화로운 이익과 거래의 안전을 도모하고자 한다.
Abstract
Joint mortgage means a mortgage on several real estates with collateral of thesame bond (Art. 368 of the Civil Code). The joint mortgage system has theadvantage of jointly providing real estate with low collateral value for debtors toreceive high-value mortgages. And creditors are being used a lot in practice becausethey can receive reimbursement from each property only for all or part of the bond. However, the common mortgage system has a lot of problems of sharpconfrontation between stakeholders related to jointly secured real estate depending onwhich real estate is executed by the common mortgage lender. Therefore, Article 368 paragraph 1 of the Korean Civil Law stipulates, “In thecase of simultaneous dividend allocating the entire return price of the property forthe purposes of the joint mortgage, the share of the bond is decided in proportion tothe auction price of each property.” In addition, paragraph 2 of the same Act statesthat “the next-highest mortgage holder may exercise his mortgage on behalf of thesenior party to the extent that the senior party is entitled to reimbursement from theauction price of another real estate.”Despite these provisions, however, there are still serious contradictions betweentheories and case law depending on whether the owners of joint mortgage real estateare the same and different. Therefore, this study first, with the focus of the joint mortgage in Article 368 ofthe Civil Act, first reviews the content of the adjustment of conflicting interestswhen the joint mortgage property is wholly owned by the debtor, in addition bystudying the rational interpretation of stakeholder adjustments in the owner of thejoint mortgage real estate is different matter, it seeks to promote harmonious interests and the safety of transactions among stakeholders involved in joint security property.
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