부동산 수익에 대한 인식과 실제간 간극: 행동경제학적 해석
An Exploratory Study on the Discrepancy between Perception and Reality of the Real Estate Assets’ Return: From the Behavioral Economics Perspective
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초록
정은주(1991)의 연구에서 우리나라 사람의 자산별 수익성 및 안정성에 대한 인식 비교를 보면, 부동산 자산은 수익성도 매우 높고 안정성도 매우 높다고 보고하였다. 지금도 이러한 인식에는 큰 차이가없어 보인다. 그러나 합리적 시장에서는 재정거래(arbitrage)와 같은 행위로 인해 고수익 저위험 자산은존재할 수 없다. 본 연구의 목적은 이러한 인식과 실제의 차이의 원인을 설명해보고자 하였고, 특히 부동산과 주식을 비교하는 것에 초점을 맞추어 행동경제학적 해석을 시도해 보고자 하였다. 먼저, 인식과 실제 간의 차이를 이해하는 데 필요한 행동경제학적 이론적 틀을 분석하였다. 다음에, 2001년 이후의 부동산과 주식의 수익성과 안정성에 대한 실제 지표를 분석하였고 나아가 이 지표들을 행동경제학적 관점에서 재해석해 보았다. 현재의 인식을 확인하기 위하여 설문을 통하여 자산별 수익성과 안정성에 대해 조사하였다. 실제 지표, 행동경제학적 해석, 그리고 설문 결과를 비교 분석함으로써 인식과 실제 간의 간극을살펴보았다. 분석 결과, 실제 월 수익률 평균 측면에서 주식(1.8%)이 부동산(0.98%)에 비하여 높음에도불구하고, 이를 행동경제학적 인식을 측정하는 가치함수로 전환하는 경우 부동산(1.20%)이 주식(-2.34%)보다 높게 나타났다. 행동경제학 측면에서 인간은 손실에 대해서 인지적으로 더욱 강하게 인식하기 때문이다. 나아가, 인식적인 측면에서 주식에 대한 수익률은 마이너스이고 부동산에 대한 수익률은플러스로 인식하기 때문에 부동산이 주식보다 안정적이라고 인식하는 경향을 갖게 된다.
Abstract
According to Jung(1991), Koreans tend to perceive real estate as a high-return and low-risk asset. This perception has not been changed. However, in a market economy, there is no such high-return low-risk asset due to arbitrage. The purpose of this study is trying to explain this Korean real estate fever from the behavioral economics perspective. Specifically, we compare the return and risk of real estate and stock. We begin with theoretical frame to understand the discrepancy between perception and reality. Next, we investigate the actual return and risk. Then, we re-calculate the actual return and risk using the behavioral economics theory. In addition, we surveyed citizens to comprehend their perception. Finally, we compared this three indicators-actual return and risk,re-calculated numbers, and survey result. As a result, we found that the average monthly gain of stock (1.8%) is actually higher than that of apartment (0.98%). If we re-calculate this number with the value function of the behavioral economics, real estate (1.2%) is higher than stock (-2.34%). Our survey confirms this discrepancy. From the behavioral economics perspective, the discrepancy can occur because loss has 2.25 times more impact on people's perception than gain does.
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