아파트가격변화율에 대한 요인분석 : 동학요인분석모형 활용
Factor Analysis on the Changes of Apartment Prices in Korea : A Dynamic Factor Analysis Approach
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초록
본 연구는 2006년 1월∼2019년 6월 기간 동안 전국 21개 지역의 아파트가격에 대해 요인분석을 하였다. 어떤 지역 아파트가격 변화율에 영향을 주는 요인들은 전국적인 요인, 해당 지역이 속한 권역의 요인, 그리고 해당 지역의 자체요인으로 구분될 수 있다. 본 연구는 시간가변형 동학요인분석모형을 활용하여 개별지역 아파트가격 변화율을 전국공통요인, 권역요인, 개별지역요인을 분해하고 분석하였다. 분석결과, 첫째 전반적으로 개별지역 아파트가격 변화율에서 권역요인의 비중이 가장 컸으며, 권역요인 중에서도 서울권역요인의 영향력이 가장 컸다. 둘째, 아파트가격의 지역성과 관련하여 전반적으로 개별지역요인이 축소되고 있다. 변동성의 공헌도에서 대전, 대구, 세종, 제주 등에서 개별지역요인의 공헌도가 컸으나, 서울권, 광역권에서는 개별지역요인의 공헌도가 축소되었다. 즉, 전반적으로는 아파트가격의 개별지역성이 축소되는 경향을 보였다. 셋째, 아파트가격의 지역간 상호연관성과 관련해서 권역요인의 공헌도가 확대되었다. 또한 전국단위이거나 권역단위에서의 개별지역 아파트가격들의 상호연관성은 확대되었다. 이상의 분석 결과에 근거할 때, 권역을 대상으로 하는 부동산 정책이 더 유효하다고 평가할 수 있다. 이는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등으로 구분하여 부동산정책을 시행하는 것이 유효할 수 있음을 시사해준다.
Abstract
This study analyzes factors affecting apartment prices in 21 districts. The factors influencing apartment prices can be divided into the common factor, the regional factor, and the idiosyncratic local factor by a time-varying dynamic factor model. Empirical analytics are as follows: first, the regional factor shows the greatest proportion of change in the change rate of the individual apartment in a region. Seoul has the greatest influence among regional factors. The portions of regional factor have decreased in the change rate of the individual apartment. Second, the regionality of apartment prices shows that influences of individual regional factor in the change rate of apartment price has been shrunk overall. It means that the individual regionality of apartment prices has decreased. Third, the contributions of the common factor or the regional factor were large in the analysis related to regional interaction of apartment prices, meaning that the regional interaction of apartment prices in an individual region have been expanded. These imply that the real estate policy should be effective for all over the country rather than the specific region before 2016, but after that, the region-specific policy might be more effective.
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