미국 재산법상 토지사용 제한 특약에서의 물권적 상호 관계에 관한 소고
A Study of Privity of Estate in American Property Law
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초록
우리 개인과 기업에 의한 미국에서의 토지거래가 활발한 오늘날 미국의 특이한 토지제도에 대한 이해가 반드시 필요하다. 본 연구는 미국 재산법상 토지사용 제한 특약(real covenants)에 있어서 물권적 상호 관계(privity of estate)에 관한 연구이다. 토지 사용에 관한 약정(covenants)은 체결 당사자 간의 권리와 의무를 발생시킨다. 그 약정이 체결 당사자뿐만 아니라 토지의 권리 승계인에게도 효력이 미치려면 일정한 요건이 만족되어야 한다. 그 요건으로서는 체결 당사자의 약정의 효력이 승계인에게도 미친다는 의사, 약정의 토지 관련성, 체결 당사자와 승계인 간의 물권적 상호 관계의 존재가 있다. 이러한 요건이 만족되는 토지사용 제한에 관한 약정이 토지사용 제한 특약이다. 물권적 상호 관계는, 토지사용 제한 약정 체결 당사자 간의 수평적 상호 관계(horizontal privity)와 그 약정 체결 당사자와 승계인 간의 수직적 상호 관계(verical privity)를 말한다. 수평적 상호 관계는 토지의 임대인과 임차인, 양도인과 양수인, 그리고 동일한 토지에 대한 권리가 있는 서로 다른 두 사람이 약정 체결 당사자인 경우 그 존재가 인정된다. 수직적 상호 관계는 토지사용 제한 약정 체결 당사자와 동일한 토지 지배권(estate in land)이 승계되면 그 존재가 인정된다. 다만, 그러한 약정에 의한 권리는, 체결 당사자가 임대인과 임차인인 경우를 제외하고, 그 약정 체결 당사자의 토지 지배권의 일부만 승계한 경우에도 행사될 수 있다. 물권적 상호 관계, 특히 수평적 상호 관계는 그 기술적 복잡성과 형평성 문제가 있어 향후 그 요건의 완화나 폐지가 계속 진행될 것으로 생각한다.
Abstract
Today, many Korean enterprises and individuals engage themselves in transactions of real property in the United States. Successful investment in land requires understanding of peculiar real property systems in the United States. The purpose of this note is to introduce the concept of privity of estate. In general, real covenants are created to increase or maintain the value of the dominant tenement. By creating a covenant, the covenantor becomes obligated to do or not to do certain acts on his parcel of land. The question is whether the burden or benefit under the covenant runs to a third party to whom the estate in land has been conveyed by the original party. A covenant can be assigned to a successor of interest in land if the original parties intended so, the third party had notice of the covenant, the covenant touches and concerns the land, and there is privity of estate. Privity of estate refers to a horizontal privity or a vertical privity. In general, the horizontal privity exists between the landlord and tenant, the grantor and grantee, and the holder of an easement and the servient land owner. On the other hand, if the original party to the covenant conveys his/her entire estate in land to a successor, the vertical privity exists between the original party and the successor, and the burden runs to the successor. If the original party conveys less estate than he/she has, the horizontal privity does not exist between the parties, and the burden does not run to the successor. However, the benefit runs to the successor to whom less estate has been conveyed.
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