서울시 주택재개발 사업에서 기부채납 방식에 의한 용적률 인센티브의 적정성 평가
An Evaluation of the Feasibility of Floor Area Ratio Incentive by Contributed Acceptance System in Housing Redevelopment Projects of Seoul
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도시성장 시대에서 도시관리 시대로 접어들면서 서울시의 기부채납 제도에 대해 다양한 쟁점사항이 발생하고 있다. 이는 기부채납이 공공시설 부지 등의 제공에만 국한되고 있어, 기부채납 운영상의 한계가 있기 때문이다. 이와 같은 원인에 대응하고자 이 연구는 기부채납의 현금화 산정을 위한 적정기준을 도출하고자 한다. 이를 위해 서울시 주택재개발 사업을 대상으로 이론적 차원의 수리적 접근 방법을 이용한 비용·편익 분석을 통해 기부채납 부담비율별 적정 현금 계산비율을 도출하였다. 이를 통해 산정된 금액은 기부채납 운영상 제공된 용적률 인센티브의 사업성 대비 사업주체의 부담비용이다. 이를 바탕으로 사례적용 결과 두 가지 결론이 도출되었다. 첫째, 기부채납 운영상 사업주체의 부담은 기부채납 부담비율 보다는 지가로 결정된다. 둘째, 공공시설 등의 개선에 있어서 높은 지가는 공공에게 부담으로 작용되며, 기부채납의 운영상 사업주체에게도 부담으로 작용된다. 따라서 향후에는 기부채납이 공공시설 부지제공에만 국한되지 않고, 금전적인 공공기여를 함으로써 이와 같은 쟁점사항이 해결될 것으로 판단된다.
Abstract
Contributed acceptance system of Seoul has been down for much discussion about the feasibility of floor area ratio(FAR) incentive since times changed from growth to management of city, because FAR incentive is calculated from only contributed acceptance district(size of land) in redevelopment projects. Therefore, the purpose of this study is to figure out its monetary value using mathematical method and cost-benefit analysis on fair term about public and private position in housing redevelopment projects of Seoul and to evaluate the feasibility of FAR incentive by contributed acceptance system. This study draws two conclusions from case application. The first conclusion is that the cost burden of private position is determined by land value because of land compensation cost. Another conclusion is that in improvement of public factors the high land value affects the high cost burden in public and private position. Through this study contributed acceptance system is to have another alternative of monetary contribution in endowing public factors.
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