임차인의 특정투자 특성이 상가임대료에 미치는 영향
The Effect of the Specific Investment Characteristics of the Tenant on the Commercial Rent
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우리나라 상가임대차시장은 환산보증금제도로 인해 주택임대차시장과 차별화된 형태의 메카니즘이 작동할 수 있을 것이다. 이러한 배경에서 본 연구는 우리나라 상가임대차계약에서 홀드업 문제가 발생하는지 실증적으로 분석함을 목적으로 하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 임대차수급불균형 하에서 상권 및 입지, 물리적 특성에 더해 임차인의 영업적 특성이 환산보증금을 유의하게 영향을 줄 수 있음을 확인하였다. 둘째, 개인 간 교섭을 통해 권리금과 환산보증금 간 조절이 나타남을 확인하였다. 셋째, 임차인의 과도한 권리금 지불로 인해 미회수 투자금은 환산보증금을 할증시키는 것으로 나타났다. 이상의 내용을 종합한 결과, 상가의 환산보증금의 증가는 상가임대차시장의 임대수급불균형 하에서 우수한 임차인을 유치를 통해 수익을 극대화하겠다는 임대인의 기대와 보다 많은 권리금을 지불하더라도 사업상 유리한 입지를 선점하겠다는 임차인 간의 이해관계에서 비롯된 것으로 분석된다. 또한 우리나라 상가임대차시장에서 임차인 자신이 영업이익을 극대화하기 위한 특정투자가 결국 자기구속을 초래하게 되는 홀드업 문제가 발생하는 것으로 보이며, 이로 인해 임대인과 임차인의 관계에 있어 주택임대차시장과는 차별화된 형태의 메카니즘이 작동하는 것으로 판단된다.
Abstract
Commercial rental market in Korea, there is a unique system, unlike Housing rental market. It is the Conversion Deposit System. The Housing lease differentiated analysis is necessary due to the commercial leasing of these properties. This study analyzed whether there is the Hold-up problem on the Korean commercial rental market. The results are as follows. It was confirmed that 'Rise in the Conversion Deposit due to Rental-imbalance', 'the Conversion Deposit control by Goodwill' and 'Rise in the Conversion Deposit due to the unrecovered investment'. In addition, due to it was confirmed that 「Commercial Building Lease Protection Act」may be excluded from coverage. These results are a tenant of certain investments in the Commercial rental market suggests that eventually occurred a 'Hold-up problem' leading to self-enforcing. These results suggest that the Tenancy differentiated market mechanisms can work for mall lease agreement.
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