한국 오피스시장의 보증금 비중 결정요인 분석
An Analysis of Factors Determining the Security Deposit Rate in the Office Rental Market
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초록
본 연구는 보증부월세가 주요한 임대계약 형태로 자리잡은 오피스 임대시장에서 보증금의 작동기제를 이해하고, 보증금의 특성과 역할에 대해 고찰한 후 보증금의 비중을 결정하는 요인을 실증분석 하는 것을 목적으로 한다. 가격 대비 보증금 비중 결정요인에 대한 실증분석 결과 임대인이 개인이고, 대출금 비율이 높을수록, 그리고 단위면적당 임차인수가 작고, 업종수가 적은 빌딩일수록 보증금 비중이 높은 것으로 나타났다. 또한 빌딩가격이 높고, 소형빌딩에 비해 대형빌딩일수록 보증금 비중을 낮게 유지하는 것으로 나타났다. 서울 오피스만을 대상으로 분석한 결과에서는 임대인특성인 소유주체와 대출금 비율이 보증금 비중 결정에 영향을 주는 반면, 지방은 임대인특성이 유의미한 결과가 나타나지 않았다. 그리고 빌딩의 가격수준이 높고, 상대적으로 대형빌딩 일수록 보증금 비중이 낮았다. 다만 서울의 중형빌딩은 오히려 보증금 비중이 높아 보증금이 주요한 레버리지 수단으로 활용되고 있는 것으로 짐작된다.
Abstract
The monthly rent contract with a security deposit has become a prominent form of lease agreement in the office rental market. This study aimed at understanding the mechanisms underlying security deposits and examining their characteristics and functions in the market; and ultimately perform an empirical analysis of the factors that determine the security deposit rate. Aa a result of the empirical analysis, it was found that the security deposit rate was high when: 1) the lessor was an individual, 2) the ratio of the lessor’s debt was high, 3) the building had a small number of lessees per unit area, or 4) the business types of lessees were very limited. On the other hand, it was found that the security deposit rate was kept low when the building prices were high, or when the buildings were large. However, in Seoul, medium-sized buildings also tended to have a high security deposit rate, possibly functioning as leverage. In the case of offices in Seoul, the lessors’ traits such as owner’s identity and loan ratio had significant effects on the security deposit rate, whereas in other suburban areas, these traits had no significant effect.
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