감정평가서 적정성 검토의 법적 고찰
A Legal Study on ‘Review about Adequacy of The Issued Appraisal Report’
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초록
‘감정평가서 적정성 검토’란 「감정평가법」 제6조 제1항에 따라 발급된 감정평가서의 적정성을 검토하기 위하여 검토 의뢰인이 감정평가법인등(해당 감정평가서를 발급한 감정평가법인등은 제외)에게 의뢰하고, 검토 의뢰를 받은 감정평가법인등이 소속 감정평가사 중에서 검토업무를 수행할 검토평가사를 지정하고, 지정된 검토평가사가 해당 감정평가서의 적정성을 검토결과서로 작성하는 일련의 과정을 의미한다. 감정평가서 적정성 검토는 ‘감정평가서’를 그 검토 대상으로 하며, 그 목적은 감정평가서의 ‘적정성’을 판단하는 것이다. 그 결과 새로운 의견이나 가치의견을 제시할 수 없다. 검토 의뢰인과 감정평가법인등의 법률관계는 상호대등한 관계로 사법상 계약에 의해 수임계약이 체결된다. 검토평가사는 검토권을 가지고 검토업무를 수행하며, 작성하는 검토결과서는 감정평가서의 적정성에 대한 의견을 제시하는 것으로 그 자체로 아무런 법적 효력을 가지지 않는다. 감정평가서 적정성 검토는 「감정평가법」 제10조 제6호의 ‘감정평가와 관련된 상담 및 자문’으로 해석되며, 그 결과 성실의무 위반시 징계 등 제재처분을 받을 수 있다. 또한, 감정평가서 적정성 검토에 있어서 수수료에 관한 사항이 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」 제11조의2에 신설된 관계로 수수료 요율 기준 미준수시 징계 등 제재처분을 받을 수 있다. 기타 감정평가서 심사･제도와 비교분석을 종합하면, 첫째, 감정평가서 적정성 검토는 다른 제도와 비교할 때 ‘감정평가서 적정성 검토기준’이 명시적으로 규정되어 있지 않다. 둘째, 기타 감정평가서 심사･제도와 같이 의뢰인으로부터 수임주체(감정평가법인등)와 검토업무의 수행주체(검토평가사)를 분리하는 형태는 기타하나, 검토결과서의 심의주체(예컨대 검토위원회)를 두고 있지 않다. 셋째, 다른 제도와는 다르게 적정성 검토업무를 수행하기 위한 통일된 기준이 없으며, 개별적으로 내부규정을 만드는 경우 통일성의 문제 및 검토보고서의 품질 문제가 발생할 수 있다. 법령(「감정평가법」과 동법 시행령)에서는 ‘감정평가서 적정성 검토’의 적용범위에 관하여 직접적으로 규정하고 있지 않다. 그러나 의뢰인 적격을 제한함으로써 간접적으로 적용범위를 제한하고 있다. 따라서 ‘감정평가서 적정성 검토’의 적용범위를 명확하게 할 필요가 있다.
Abstract
The term "Review about Adequacy of The Issued Appraisal Report" (hereinafter referred to as "RAAR") refers to a series of processes where the client of RAAR requests an "appraisal corporation, etc." (excluding the "appraisal corporation, etc." that issued the relevant appraisal report) to review the adequacy of the appraisal report issued under Article 6 (1) of the "ACT ON APPRAISAL AND CERTIFIED APPRAISERS". The "appraisal corporation, etc." that receives the review request designates a review appraiser from its affiliated appraisers to perform the review task. The assigned review appraiser examines the adequacy of the appraisal report and documents the review results in the form of a review report. RAAR focuses on the "appraisal report issued under Article 6 (1)" itself, and its purpose is to determine the "Adequacy" of the Issued Appraisal Report. As a result, it is not possible to present new opinions or valuations. The legal relationship between the client requesting the RAIAR and the "appraisal corporation, etc." is established through a contractual agreement based on equal legal status. It is a professional service contract formed under judicial contract principles. The review report about RAIAR prepared by the review appraiser is indeed just an expression of opinion and does not have any legal effect on its own. RAIAR can be interpreted as "Consultation and counsel with regard to appraisal" under subparagraphs 6 of Article 10. The review appraiser can face sanctions if they violate their duty of diligence while performing the review task. The content of comparative legal analysis with similar systems is as follows: First, there is no explicit regulation of review criteria. Second, there is no entity responsible for reviewing the review reports. Third, there is no unified standard in place. The legislation does not directly specify the scope of the RAIAR. However, it indirectly limits the scope by restricting the qualification of the client. Therefore, there is a need to clarify the scope of the RAIAR.
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