헤도닉 모형과 반복매매 모형을 이용한 오피스지수의 개발 및 포트폴리오 운용효과 분석
A Study of Effects on Construction of Office Property Index and Its Portfolio Management Based on Hedonic Model and Repetitive Sale Price Index Model
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초록
본 논문에서는 오피스지수를 산출한 후 이를 이용해 오피스빌딩 자체의 투자수익률을 분석하고 나아가 다른 자산과 투자수익률을 비교하고, 오피스빌딩 투자를 포트폴리오 운용에 활용하는 방안을 검토하였다. 투자수익률 분석결과, 가격지수의 변동률 즉 자본수익률이 임대료지수의 변동률 즉 임대료 소득수익률 보다 위험은 크지만 평균수익률은 훨씬 높고 위험을 감안한 위험대비 수익률(Sharpe ratio)도 높게 나타났다. 다른 자산과의 투자수익률을 비교하면 절대 투자수익률은 주식이 가장 높지만 위험대비 수익률은 오피스와 아파트가 주식, 채권보다 높은 값으로 나타났다. 또한 자산 간의 상관계수를 보면 오피스와 아파트투자가 주식, 채권과 아주 낮은 역의 관계로 나타나 대체투자 수단으로 유용한 것으로 판단되었다. 이는 연기금 운용에 있어 오피스빌딩 등 수익형 부동산투자 활용의 여지가 크다는 의미로 해석될 수 있다. 몇 가지 가정 하에 최적의 오피스빌딩 투자비중을 구해본 결과 오피스빌딩 투자비중을 6%～17%사이로 가져가면 주식-채권 포트폴리오보다 효율적 자산분배를 달성할 수 있게 된다.
Abstract
This paper deals with analysis of the rate of return on the office properties, where office property index was calculated and applied into analyzing and comparing profit ratio of office buildings against other investment assets. It turns out that the absolute rate of return is highest for stock investments, while sharpe ratio indicated that office and apartment properties have higher rate of return than those of stock or bonds. Correlation coefficient analysis showed properties such as offices and apartments have small, but negative correlation against stocks and bonds, indicating that they could be valuable alternative investment option; therefore, it should be meaningful for public funds such as national pension to consider office properties as alternative investment methods. Also, an efficient asset diversification of national pension funds with considerations of office property investment could dramatically increase the investment size of office properties. And thus it is suggested for pension funds to consider investing in office properties in line with an aging society in the future.
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