군집 분석을 활용한 아파트 실거래가격지수 연구 - 서울시 사례를 중심으로 -
A Study on Apartment Transaction Price Index Using Cluster Analysis - Focused on the case of Seoul -
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초록
본 연구에서는 군집 분석을 도입하여 실거래가격 자료의 결측 문제로 인해 나타나는 실거래가격지수 산정과정에서의 불안전성 문제와 지역 간의 이질성 문제를 보완할 수 있는 새로운 아파트 실거래가격지수 산정방식을 제시하였다. 실거래가격 자료상에서 발생하는 결측치의 문제를 해결하기 위해 연속된 결측치 유형에 따라 선형보간법과 군집 정보를 활용한 선형회귀대체법으로 결측치를 추정하였으며, 지역 간 이질성 문제를 해결하기 위해 행정동 실거래가격 정보로 행정구 단위의 군집별 아파트 실거래가격지수를 도출하였다. 2011년 7월부터 2016년 6월까지 총 60월 동안에 서울에서 이루어진 아파트 매매 실거래가격 자료를 이용해 분석을 하였으며, 그 결과, 군집별 아파트 매매 실거래가격지수가 자료 활용성과 지역 간 이질성 측면에서 더 적합함을 확인할 수 있었다.
Abstract
This paper suggests a new method for calculating the transaction price index, which applies cluster analysis to ameliorate interregional heterogeneity and instability caused by missing data of transaction prices. In order to address the issue concerning missing values, absent data were estimated by using either the linear regression model, which utilized clustering information, or the linear interpolation model, depending on the continuitypatterns of missing values. And in order to address the issue of interregional heterogeneity, the clustering analysis-applied apartment transaction price index for administrative district Gu was drawn from information on transaction prices of administrative district Dong. As a result of analyzing data of apartment transaction prices in Seoul from July 2011 to June 2016, it was found that the clustering analysis-based apartment transaction price index is more suitable than the existing index in terms of data applicability and the alleviation of regional inconsistencies.
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