반복매매모형에 기반한 아파트실거래가격지수의 산정방식비교: 표본산정방식과 하위지수 병합방식을 중심으로
The Comparison of repeat sales model based apartment price index:Sample based index vs. the regional index based composite index
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초록
아파트실거래가격지수는 2009년부터 제공되는 최신통계로, 다른 주택가격관련 통계와 달리 실거래 가격을 이용하여 생산하는 장점이 있다. 그러나 아파트실거래가격지수를 계산하기 위해 활용하는 반복매매모형은 여러 가지 문제점을 내포하고 있다. 매월 지수가 변경되면서도 지수에 사용된 모형의 검증결과와 변경 허용범위가 없어 이용자의 혼란과 오해의 소지가 있다는 점과 지수가 공포되는 대지역인 전국, 수도권, 지방 등 3개 지역의 지수를 비교할 때 전국지수의 갱신폭이 지방 및 수도권보다 크게 나타나 지수산정 결과에 대한 신뢰성이 의심받을 수 있다는 점이다. 본 연구는 지수산출방식인 반복매매모형에 대한 문제점을 파악하고 이를 활용한 아파트실거래가격지수의 산정방식에 대한 개선방안을 제시한다. 특히, 본 연구는 지수산정 결과에 대한 통계적 신뢰성 확보를 위하여 이상치(outlier)를 통제할 수 있는 가이드라인을 제시하며, 전국 지수의 변동폭이 지방과 수도권보다 크게 나타나는 문제를 개선하는데 초점을 두었다. 첫째, 보수적 관점에서 이상치를 제거하는 기준을 제시함으로써 기존 방식에 의한 지수산정에도 적용할 수 있는 통계적 범위를 제시하였다. 그러나 통계적 기준의 설정은 자료의 합리성이 확보된다면 현행 방식도 크게 문제가 되지 않을 것으로 판단된다. 둘째, 전국지수산출방식을 전국의 표본으로부터 산출하던 방식에서 벗어나 지역지수로부터 전국지수를 도출하는 하위지수 병합방식으로 전환하는 것이다. 하위지수 병합방식을 채택함으로써 지수의 갱신폭을 대폭 줄이는 동시에, 전국의 지수갱신폭이 수도권과 지방에 비해 높이 나타나는 문제점을 해결할 수 있다. 이러한 개선사항은 아파트실거래가격지수의 신뢰성뿐 아니라 활용폭을 늘릴 것으로 확신한다.
Abstract
The apartment housing price index of Korea is calculated by repeat sales model. Currently, the index has the problem of revision – that is the width of national revision is wider than those of capital and non-capital region. The fundamental purpose of this paper is twofold. One is to provide a statistical standard to define outlier which causes the problem of sample selection bias in the process of apartment housing price index derivation. Another is to suggest a better method of national apartment housing price index derivation - from sample based method to the regional index based composite index. In order to build the statistical standard for outlier selection, current data are analysed and tested through six statistical standards and regression results. The final index derived from the new method is more reliable and accurate than previous one.
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