물류센터 투자측면에서 입지선정 및 임대료 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 연구
A Study on the Factors Affecting Location Selection and Rent Determination in Terms of Investment in Logistics Center
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Analytics Hierarchy Process (AHP) 분석을 통한 물류센터 입지선정 우선순위 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 전체 지역의 물류센터의 경우에는 입지선정 우선순위 1순위로 입지적 요인이 확인되었으나, 동부권역의 경우에는 1순위로 경제적 요인이 확인되었다. 둘째, 권역별 결합가중치 산정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 수도권 전체 지역의 경우에는 1순위는 수요지 인접성, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 운송비 절감 순으로 확인되었으나, 동부권역의 경우에는 1순위는 운송비 절감, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 수요지 인접성 순으로 분석되었다. 다중회귀 분석을 통한 임대료 결정요인 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 99개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 용적률이 클수록 물류센터의 임대료가 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 동부권역 46개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 연면적이 넓을수록 물류센터의 임대료는 낮아지고, 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 대지면적이 넓을수록, 용적률이 클수록, 전층차량접안이 가능한 경우, 대기업테넌트가 입주한 경우에는 임대료는 높아진다는 사실을 확인할 수 있었다. 마지막으로 수도권과 동부권역에 위치한 물류센터는 입지특성에 따라 임대료 차이가 발생한 다는 사실도 확인하였다. 본 연구는 시사점으로 리츠 및 펀드 등 물류센터 투자기업들이 투자 시 지침이 될 수 있는 전략을 제시하였다.
Abstract
The findings of the study on the priority of location selection of logistics centers through analytics hierarchy process analysis are as follows. First, it is confirmed that the location is the prime factor to consider in deciding a location of logistics center in the capital region while economic factors comes first in the eastern region. Second, according to the findings of the priority analysis on calculating the combined weight of each region, it is identified that the first factor is the proximity of the demand site, the second factor is the reduction of rent, and the third factor is the reduction of transportation costs. On the other hand, the first factor is reduction of transportation costs, the second factor was the reduction of rent, and the third factor was the proximity of the demand area in the eastern region. The findings of the multiple regression analysis on rent determination factors are as follows. First, it is shown in the study conducted on 99 logistics centers in the capital region that the rent is high when the distance to Seoul CBD is close, a logistics center is new, or a floor area ratio is high. Second, the study conducted on 46 logistics centers in the eastern part of the country reveals that the rent is low when a floor area is large while the rent is high when distance to Seoul CBD is close, a logistics center is new, a land area is large, a floor area ratio is high, all floors of a building can be accessed by a vehicle, or a logistics center is occupied by a large company. Finally, the rent of logistics centers in both the capital region and the eastern region could be different because of locational characteristics. This study could be useful to create a strategy as a guide for REITs and fund invested companies to invest in logistics centers, which is one of implication of this study.
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