서울특별시 아파트 시장에서의 모멘텀 효과 분석
Analysis of Momentum Effects in the Seoul Apartment Market
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초록
본 연구는 Jegadeesh and Titman의 모멘텀 투자 전략 방법론을 적용하여 서울특별시 25개 구의 아파트 매매가격지수에 모멘텀 효과가 존재하는지를 분석하였다. 한국부동산원과 국민은행의 주택가격동향조사 데이터를 활용하여 아파트 매매가격지수를 분석하였다. J(포트폴리오 형성 기간)와 K(포트폴리오 유지 기간)를 3, 6, 9, 12, 24, 36, 60개월을 설정함으로써 부동산 시장의 장기적 특성을 반영하였다. 분석 결과, 단기적으로 강한 모멘텀 효과가 존재함을 확인하였다. 그러나 장기적으로는 모멘텀 효과가 소멸하거나 수익률 반전 현상이 나타남을 확인하였다. CAPM(capital asset pricing model) 모형을 통해 단기 모멘텀 효과가 체계적 위험의 결과인지 시장 비효율성의 반영인지를 검증한 결과, 자료에 따라 상반된 결론이 도출되었으나, 두 자료 모두 승자 포트폴리오의 알파가 양의 값을, 패자 포트폴리오의 알파가 음의 값을 나타내어 시장 비효율성을 암시할 가능성이 높았다. 아파트 매매가격지수가 실제 가격 변동을 완전히 반영하지 못하기 때문에 실제 모멘텀 효과는 더 강하게 나타날 가능성이 있다. 그러나 양도소득세와 중개수수료 등의 제약이 단기 모멘텀 전략의 실질적 적용에 한계를 줄 수 있다.
Abstract
This study analyzes momentum effects in the indices of apartment sale prices for 25 districts in Seoul with momentum investment strategies from Jegadeesh and Titman. The analysis employs housing price trend data from the Korea Real Estate Board and Kookmin Bank. To reflect the long-term characteristics of the real estate market, the study sets the portfolio formation period (J) and the holding period (K) as 3, 6, 9, 12, 24, 36 and 60 months. The results show a significant momentum effect in the short term, but the effect either fades or reverses over the long term. With the capital asset pricing model (CAPM) model to verify whether the short-term momentum effect results from systematic risk or market inefficiency, the study finds conflicting conclusions depending on two data. Nevertheless, they suggest market inefficiency as the alpha for the winner portfolio is positive, while the alpha for the loser portfolio is negative. Since the indices of apartment sale prices may not fully reflect actual price changes, the actual momentum effect could be stronger. However, practical limitations such as capital gains tax and brokerage fee may constrain the implementation of short-term momentum strategies.
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