임대차계약의 해지와 곤궁한 주택임차인의 보호 필요성 ― 독일민법 제574조의 항변권을 중심으로 ―
Der Sozialwiderspruch des Wohnraummieters gegen die Kündingung
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초록
주택임대차보호법에서 2년의 최단기간을 보장하고 있으나, 현실적으로 임차인에게 충분한 주거의 안정성과 계속성을 보장해 주기에는 턱없이 부족한 실정이다. 이로 인한 주택임대차를 둘러싼 빈번한 분쟁은 사회적 통합을 저해하고 있음은 물론, 거시적 관점에서 엄청난 사회적 비용부담을 초래하고 있어 그에 대한 대책마련이 법조계의 중요한 화두라고 할 수 있다. 많은 임차인들에게 생활의 기반인 주거를 2년 마다 이전하거나 재계약을 통해서 차임 등의 증액제한(주임법 제7조)을 회피한 높은 차임을 부담하느냐의 두 가지 선택지가 주어져 있을 뿐이다. 주택임대차의 존속을 확실히 보장하는 방안이 강구되어야 하지만, 단순히 최단존속기간을 연장하는 것은 임대인의 재산권보장이나 계약의 자유를 침해할 소지가 높을 뿐만 아니라 실제에 있어 임차인에게 항상 유리한 결과만을 가져온다고 단정할 수도 없다. 따라서 임대인의 해지권 행사요건을 엄격하게 하거나 임차인에게 항변권을 부여하는 방법을 검토할 필요가 있다. 이와 관련하여 독일민법 제574조의 항변권은 국민의 눈높이와는 상당한 차이를 보이고 있는 우리의 법현실을 개선하기 위한 유익한 시사점을 제공해 줄 수 있다. 물론 존속기간이 있는 임대차계약의 체결요건을 엄격히 제한함으로써 기간의 약정이 없는 주택임대차가 사실상 강제되고 있는 독일에서는 강력한 효과를 가질 수 있음에 반해 우리나라에서는 기간의 정함이 없는 주택임대차는 극소수에 불과하다는 점에서 곤궁의 항변권 규정을 그대로 수용하는 것은 큰 실익이 없다고 볼 수 있다. 이러한 이유에서 주택임대차의 임차인을 충실히 보호할 수 있는 대안을 제시하고자 한다. 먼저 존속기간의 만료로 임대차가 종료하는 경우에는 임차인에게 갱신청구권을 부여하고, 임대인은 임대차 종료에 대하여 정당한 이익이 없는 경우에는 거절하지 못하도록 해야 한다. 차임의 인상은 임대인에게 정당한 이익이 없는 것으로 보고, 차임에 관련된 사항은 임대차 기간 만료로 계약이 갱신되는 경우에도 지료증감청구권을 통해서 해결하도록 하면 족할 것이다. 나아가 임차인의 정당한 해지권의 행사일지라도 임차인에게 곤궁의 항변권을 행사할 수 있도록 함으로써 열악한 지위에 처한 임차인의 보호에 충실할 수 있도록 해야 한다.
Abstract
Trotz der Tatsache, dass das koreanische Wohnraummietschutzgesetz den Mindstzeitraum von zwei Jahren garantiert, hat jeder Mieter eigentlich nur zwei Möglichkeiten, also nach zwei Jahren auszuziehen oder durch eine erneute Vereinbarung über die gesetzliche Mietgrenze umgehende Mieterhöhung das Mietverhältnis fortzusetzen. Die bloße Verlängerung der Mindestdauer von Wohnraummiet kann den Mieter jedoch gar nicht genug schützen. Darüber hinaus ist fraglich, ob die Eigentums- und Vertragsfreiheit des Vermieters beeinträchtigt werden, also das Problem der sog. Verfassungswidrigkeit. Eine Alternative zur Lösung dieses Problems wäre die Voraussetzungen für die Ausübung des Kündigungsrechts des Vermieters zu verstärken und den Sozialwiderspruch des Wohnraummieters gegen die Kündingung wie § 574 BGB zu akzeptieren. Liegt eine wirksame Kündigung durch den Vermieter vor, so kann der Mieter nach § 574 BGB gleichwohl der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen sines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Aus diesem Grund möchte ich einigen Änderungen im Koreanischen BGB vorschlagen. Wenn der Mietvertrag aufgrund des Ablaufs der Mietdauer beendet wird, ist der Mieter berechtigt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen und der Vermieter darf nicht die Verlängerung ohne berechtigte Interessen des Vermieters verweigern. Mietangelegenheiten sind ausschlüßlich durch die Erhöhungs- oder Minderungsausübung bezüglich der Miete bzw. der Kaution gemäß § 7 KWMschG zu lösen. Mithilfe des Sozialwiderspruchs des Wohnraummieters gegen die Kündingung des Vermieters kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses, gegenbenfalls nur unter angemessen Änderungen der Bedingungen, erlangen, obwohl die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung vorliegen.
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