주택임대차보호법상 임차주택 양수인의 갱신거절권에 관한 비교법적 연구 — 독일 민법 제573조 제2항 제2호 및 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호를 중심으로 —
Eine rechtsvergleichende Untersuchung über das Recht des Erwerbers der vermieteten Wohnung, die Verlängerung eines Mietvertrags nach dem neuen Gesetz abzulehnen
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2020. 7. 31. 시행된 주택임대차보호법(법률 제17470호, 이하 ‘개정법’이라 한다) 제6조의3 제1항은 주택임차인의 갱신요구권을 도입함과 동시에 같은 조 제1항 단서 각호에서 임대인이 임대차계약의 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유(이하 ‘갱신거절권’이라 한다)를 규정하고 있다. 이 중 적용범위와 관련하여 현실세계에서 자주 논란이 되는 것은 임대인이 예외적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로써 임대인의 실거주를 규정하고 있는 동조 제1항 단서 제8호이다. 특히 문제가 되는 지점은 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후 임차주택이 양도된 경우 새로운 소유자가 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지이다. 이 문제를 타당하게 해결하기 위해서는 무엇보다 임차인의 안정적인 주거권을 보장하는 한편 임대인의 소유권이 지나치게 제한되지 않도록 양자의 조화를 꾀하는 해석론이 모색되어야 한다. 한편 독일 민법 제573조 제2항 제2호에서는 제8호와 유사한 내용으로 기간의 정함이 없는 임대차계약관계에서 임대인의 자기필요에 따른 해지권을 규정하고 있다. 본고에서는 이러한 양국의 법조항의 유사성을 바탕으로 임대인의 갱신거절권을 신설한 개정법과 기간의 정함이 없는 주택임대차계약관계에서 임대인의 자기필요를 이유로 한 해지권을 규정하고 있는 독일 민법과의 비교법적 검토 및 현재 한국의 판결례 분석을 통해 구체적 사안에서 위 문제를 적절하게 해결할 수 있는 단초를 제공하고 위 제8호의 사유를 실제 사례에서 명확하게 적용할 수 있는 구체적인 기준을 제시해 보고자 한다.
Abstract
Das am 31. Juli 2020 in Kraft getretene Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen hat das Recht des Wohnraummieters eingeführt, die Verlängerung des Mietvertrags zu verlangen, während in der gleichen Klausel die Gründe aufgeführt sind, aus denen der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags rechtmäßig verweigern kann (im Folgenden als “Recht auf Verweigerung der Verlängerung” bezeichnet). Einer der Gründe, aus denen ein Vermieter ausnahmsweise die Forderung der Verlängerung eines Mieters ablehnen kann, ist der Eigenbedarf des Vermieters. Hierbei stellt sich die Frage, ob der neue Eigentümer den Verlängerungsantrag des bisherigen Mieters mit der Begründung des Eigenbedarfs ablehnen kann, wenn das gemietete Haus nach Ausübung des Verlängerungsrechts durch den Mieter veräußert wird. Um diese Frage plausibel zu lösen, sollte eine Auslegung angestrebt werden, die sowohl das Besitzrecht des Mieters als auch das Eigentumsrecht des Vermieters in Einklang bringt, so dass es nicht unangemessen eingeschränkt wird. Andererseits sieht § 573 Abs. 2. Nr. 2 BGB das Recht des Vermieters vor, aufgrund des Eigenbedarfs vom Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen. Auf der Grundlage der Ähnlichkeit der Bestimmungen in den Gesetzen der beiden Länder wird diese Studie eine Grundlage für die richtige Lösung der oben genannten Fragen in konkreten Fällen durch eine rechtsvergleichende Prüfung des Änderungsgesetzes, das ein Recht des Vermieters zur Verweigerung der Verlängerung vorsieht, und des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs, das ein Recht des Vermieters zur Beendigung eines unbefristeten Mietvertrags vorsieht, sowie durch eine Analyse aktueller koreanischer Rechtsprechungen schaffen und spezifische Kriterien für die klare Anwendung der neuen Vorschriften in konkreten Fällen vorschlagen.
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