A Study on Apartment Floor Value in Seoul Using a Hierarchical Linear Model
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초록
미국에서 아파트는 고층일수록 선호되는 반면, 우리나라에서는 중간층이 선호되는 것이 일반적이며, 이를 로얄층이라고 부르고 있다. 이 로얄층에 대하여 우리나라의 아파트 구매자들은 더 높은 가격, 즉 로얄층 프리미엄을 지불하고 있으며, 이는 우리나라 아파트 시장의 주요한 특성중의 하나이다. 기존연구들은 이러한 소비자의 아파트의 로얄층 선호경향을 아파트가격결정요인중 하나로 고려해왔다. 최근에는 층 그 자체에 대한 연구도 나타나고 있다. 그러나 이러한 연구들은 대부분 잠재가격모형을 설정하되 그 추정방법은 통상자승회귀(Ordinary Leaset Square)방법을 이용하고 있다. 본 연구는 통상자승회귀보다 추정치의 정밀성을 높인다고 평가되고 있는 위계선형모형(Hierarchical Linear Model)을 이용하였다. 위계선형모형은 추정방법으로는 최우도법(Maximum Likelihood Estimation Method)을 사용한다. 위계선형모형은 일반적인 헤도닉모형에 지역적 위계를 도입하는 방법이다. 아파트의 경우 같은 지역에 입지해있는 경우 동일한 입지요인을 공유하기 때문에 이러한 지역적 공통성을 모형으로 반영하는 것이 보다 현실적이다. 위계선형모형은 이러한 것을 가능하게 해준다. 특히 이러한 연관성, 통계학적으로는 오차항의 상관을 허용하는 위계선형모형을 사용할 경우, 추정계수의 분산이 작아져 t값이 커지고 보다 유의한 추정치를 얻을 수 있는 것으로 알려져 있다. 본 연구는 5층 층고를 가지는 287세대의 아파트 가격과 특성자료를 이용하여 위계선형모형을 추정하였으며 그 결과를 위계를 고려하지 않는 일반적인 헤도닉모형결과와 비교하였다. 분석결과 헤도닉모형보다 위계선형모형의 분산이 작아지고 t값이 증가하는 것을 확인할 수 있었다. 또한 위계선형모형의 경우 5층 층고의 아파트의 경우 2층에서 4층까지는 가격영향력이 증가하다가 가장 높은 층인 5층에서는 그 가격영향력의 증가가 상대적으로 작아지는 것으로 나타났다. 이는 미국과 달리 우리나라 아파트에 대하여 고층부보다는 중간층에 대한 선호가 상대적으로 더 크다는 것을 보여주는 결과라고 할 수 있다.
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