서울 오피스 시장의 렌트프리와 매매가격의 관계 분석
Relationship between rent - free and sale price in Seoul office market
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2008년 9월 미국발 글로벌 금융위기 이후 서울의 오피스 임차수요는 금융위기 이후 시장 침체와 공공기관의 지방 이전으로 감소한 반면, 금융위기 이전에 계획되었던 오피스빌딩이 서울에 신축되고, 판교에도 오피스빌딩이 준공되면서, 공실률이 상승하는 결과를 가져 왔다. 오피스 공실률의 상승은 임대료에도 영향을 미쳐 계약기간의 일부를 무상임대하는 렌트프리를 통해 임대료 인하가 나타나기 시작했다. 그러나 공실률 상승으로 임대료를 인하해야 할 때, 호가임대료를 유지하는 대신 렌트프리 등을 이용하여 실질임대료 수준으로 임대료를 낮출 수도 있지만, 렌트프리를 제공하지 않고 호가임대료를 실질임대료 수준으로 낮출 수도 있다. 이에 대해 최근 보도된 언론기사는 호가임대료가 매매가격과 연동되기 때문에, 호가임대료를 인하하는 임대료 조정방식이 매매가격의 하락을 초래할 수 있어, 호가임대료를 유지하는 렌트프리가 선호된다는 것이다. 그러나 렌트프리를 통해 호가임대료를 유지하는 것이 매매가격에 실제로 긍정적인 영향을 주는 지에 대해서는 아직까지 밝혀진 바가 없다. 따라서 본 연구는 선행연구를 통해 렌트프리 제도가 가지는 특성에 대해 살펴보고, 렌트프리에 의해 유지되는 호가임대료가 매매가격에 긍정적인 영향을 주는 지 실증분석을 통해 살펴보고자 하였다. 분석 결과는 호가임대료 변수가 실질임대료보다 매매가격의 변화를 설명하는데 더 높은 유의성과 설명력을 가지는 것으로 나타났다. 이는 실질임대료가 매매가격을 결정하는데 영향을 준다는 해석에 반하는 결과라 할 수 있다. 이러한 결과는 호가임대료에 매매가격에 영향을 주는 기대가격상승률과 같이 향후 시장에 대한 기대요인이 포함되어 있기 때문으로 보인다.
Abstract
There were some changes in the Seoul office rental market after the global financial crisis. The typical changes included introduction of rent-free terms and a rise in the vacancy rate. Depending on market conditions, rent-free terms deflate the real rental price, not the asking price, and some gaps between the two types of rental prices have been observed. However, most of the literature on the asking rental price for rents attempts to estimate relationships among variables in the rental market. Some medias said that the asking rent based on rent-free had a greater influence than then effective rent on appraisal of office building. However this opinion is not verified. This study aimed at examining the reason why the lessor does not reduce the asking rent but raises or maintains it stable as well as offers free lease called rent-free in order to lower vacancy rate. To achieve this goal, attempts were made to find reasonal interpretation of the causes of rent-free through review of previous studies, which said that rent-free can affect sale price. Therefore this paper examined whether the asking rent maintained by rent-free affects sale price. We analyzed time series data of 55 quarters which contained asking rent, effective rent, GDP, interest rate, currency rate. And the result shows that the asking rent had a greater influence than the effective rent on explanation of the sale price.
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