글로벌 금융위기 이후 오피스 임대시장 구조변화 분석
Structural Breaks of Office Rental Market in Seoul after Financial Crisis
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초록
본 논문은 글로벌 금융위기 전후에 오피스 임대료를 결정짓는 요인들의 변화가 있을 것으로 판단하여 변수 간 관계 변화가 어떻게 나타났는지를 파악하고자 하였다. 기존 연구는 금융위기 이전과 이후가 같은 시장 상황으로 가정하고 분석하였다. 그러나 오피스 명목임대료는 글로벌 금융위기 이후 지속적인 오피스 공급과 임차수요 증가의 한계로 인해 공실률이 상승하는 상황에도 불구하고 지속적으로 상승하는 것으로 나타나 이전과는 다른 변수 간의 관계를 형성할 것이라 판단된다. 이에 기존 연구의 임대료 모형에서 활용된 물가지수와 공실률, 시장금리 변수를 이용하였으며, Chow 통계량 검정을 통해 구조변화 여부와 변화 시점을 추정하였다. 분석 결과 2009년 1분기를 기점으로 변수 간의 구조적인 변화가 있는 것으로 분석되었다. 또한 변수별 관계 변화를 살펴보면, 물가의 영향력이 감소한 것으로 나타났다. 이는 시장 침체에 대한 우려로 임대인이 인식함에 따라 물가보다 낮게 임대료 상승을 유지하였기 때문으로 판단된다. 또한 공실률은 2009년 1분기 이전에는 임대료와 음의 관계를 보여왔으나, 이후에는 임대료와 양의 관계를 보이는 것으로 나타났다. 이는 현재 오피스 임대계약 형태인 렌트프리와 관련이 있을 것으로 보인다.
Abstract
Recent years after financial crisis have witnessed significant upward movement in both vacancy rate and rental price in seoul office rental market. Such an outcome runs contrary to the traditional view of rental office market operation. However, previous papers didn’t estimate the effect of structural break. The purpose of this study is to analyze the change of relationship between asking rent and determinants in office market. The model was built by using serial data of 55 quarters from 2001 to 2014 including office rent index, consumer price index, office vacancy rate, interest rate in Seoul. And we used Chow-test to examines significant change and break point of structural change in office rental market. At first, there were significant structural change of the determinants of consumer price index and vacancy rate in there first quarter 2009. Second, the effects of consumer price index is decreased by risk of vacancy rate, and negative effect of vacancy rate was changed positive effect by rent-free.
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