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주택공시가격 불형평성과 공시가격 산정방법의 관계: 실거래반영률의 균일성을 중심으로

The Relationship between Inequity in Officially Announced Housing Price and Its Determination Method: Focusing on the Uniformity of Actual Sales Price Ratio

정수연
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2019.04|감정평가학논집|제18권 제1호|pp. 101-131|DOI 10.23843/as.18.1.5

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균일성UniformityProperty Tax SystemAssessorVertical Inequity부동산가격공시제도실거래신고가격조정실거래가격과세감정평가사수 직적불형평성Actual Sales PricesAdjusted Sales Prices

초록

본 연구는 2017년 서울시 단독주택 중에서 2017년 거래가 있었던 8623개동을 대 상으로 2018년 개별주택 공시가격의 불형평성을 분석하였다. 종속변수를 실거래신 고가격과 주택공시가격의 비율인 실거래반영률로 설정하고, 실거래가격, 대지면적, 건물연면적, 건물노후정도를 설명변수로 설정하여 서울시 25개구 별로 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 25개구 모든 지역에서 균일성이 결여된 것으로 나타났다. 특 히 실거래가격이 낮을수록 실거래반영률이 높은 것으로 나타나 저가주택일수록 재 산세 부담이 상대적으로 더 높은 것으로 나타났다. 이러한 경향은 2016년부터 변화 된 주택공시가격 작성방법으로 “감정평가 3방식”이 아닌 “산정”이라는 방법을 사용 하기 때문인 것으로 판단된다. 세계에서 유일하게 한국에서만 과세가치의 작성방법 으로 “산정”을 사용하고 있는데, 이 “산정”이라는 방식 자체가 “인근의 실거래가격” 을 수집하여 중앙값 또는 최빈값을 만드는 방식이다. 그런데 고가주택보다는 저가 주택이 거래가 빈번하기 마련이어서 저가주택의 산정가격이 높아지는 경향이 나타 날 수밖에 없다. 미국과 캐나다를 비롯한 선진국에서 “감정평가 3방식과 최유효이 용”을 사용하는 이유는 “균일성”을 유지하고자 하는 것이 일차적 목적이다. 거래가 빈번한 지역과 빈번하지 않은 지역 간 과세가치가 일관성 있게 결정되지 못한다는 것은 심각한 문제이다. 본 연구는 우리나라 조세정책의 신뢰도를 높이기 위해서는 주택공시가격제도가 근본적으로 개혁되어야 함을 주장하고자 하였다.

Abstract

The study analyzes the inequity of the housing prices of 8,623 single family houses in Seoul sold in 2017, as officially announced in 2018. After defining the ratio of the actual sales price to the officially announced housing price as a dependent variable and actual sales prices, lot area, gross floor area, and building deterioration as independent variables, the research conducts regression analyses for each of the 25 districts in Seoul. The result shows that uniformity do not exists in all 25 districts. In particular, the lower the actual sales price, the higher its actual sales reflection rate. Thus, it can be assumed that homeowners with lower-priced homes have a relatively higher property tax burden. This trend might be attributed to the change in determination method for officially announced housing prices, which use do not use the three standard appraisal methods. Rather, Korea is the sole country in the world that calculates a property’s tax value by collecting actual sales prices in its vicinity. However, the calculated price of low-priced houses tends to be higher as these sales occur more frequently compared to high-priced houses. In developed countries like the United States and Canada, the primary purpose of using the standard three methods of appraisal is to maintain tax uniformity. Determining tax values without remedying the current calculation method's bias between the properties in areas with more frequent sales transactions and areas with fewer will result in severe problems. The study suggests that the officially announced housing price system in Korea undergo reform to enhance both the credibility and reliability of Korean tax policy.

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