베트남 주거용부동산의 자본환원율 스프레드 결정요인 분석: 하노이시 아파트를 중심으로
An Analysis on the Influencing Factors on Capitalization Rate Spread in Vietnamese Residential Real Estates: Focusing on Hanoi City Apartment
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초록
최근 국내 개인투자자들을 중심으로 해외부동산 투자가 증가하면서 투자정보의 필요성이 증가하고 있다. 이에 본 논문은 투자관심지역으로 지목되고 있는 베트남 부동산에 대해 자본환원율 스프레드의 영향여부와 정도를 분석하였으며 투자의사결정의 지표로 제공하 는 것을 목적으로 한다. 분석자료는 2018년 1월 1일부터 12월 31일까지 거래된 베트남 하노이시 아파트 실제거래사례1,057건을 수집하여 분석에 활용하였다. 연구결과 첫째, 하노이시 아파트의 자본환원율 스프레드는 부동산특성보다는 거시경제지표에 의할 때 설 명력이 높았다. 둘째, 분석모형의 적합도를 나타내는 Adjusted. 는 거시경제지표, 부동 산특성, 거래특성이 모두 포함된 모형4의 경우 가장 높게 나타났다. 셋째, 자본환원률 스 프레드 상승요인은 인플레이션율, 대출이자율, 투자목적 등이며, 하락요인은 실질GDP상 승률, 전유면적, 경과년수, 외국인거주비율 등으로 나타났다. 본 연구는 해외부동산 투자 에 대한 정보를 제공했다는 점에서 연구의 의미가 있으며, 향후 자료수집을 통해 자본환 원율 스프레드의 시계열적 분석 등이 필요할 것으로 보인다.
Abstract
With the recent increasing investment in foreign real estates among domestic private investors, the necessity of investment information is increasing. Accordingly, this study analyzed the impact and influencing degree of Vietnamese real estates that were being pointed out as investment area of interest on capitalization rate spread and aims to provide this as investment decision-making index. The analysis data were 1,057 cases of apartment in Hanoi, Vietnam transacted from Jan. 1 to Dec. 31, 2018 and the actual transaction cases were collected and utilized for analysis. As a result, first, capitalization rate spread of Hanoi apartment had a higher explanation power by macro-economic indicators rather than by real estate characteristics. Second, Adjusted. indicating the goodness-of-fit of the analytic model appeared most highly in the Model 4 that included macro-economic indicator, real estate characteristics, and transaction characteristics. Third, the capitalization rate spread enhancement factors were inflation rate, lending interest rate, purpose of investment, etc. and the deteriorating factors appeared as real GDP growth rate, exclusive area, elapsed years, percentage of foreigner residence, etc. This study is significant in that it provided information on the investment into foreign real estates. In future, it seems that the time series analysis of capitalization rate spread, etc. is needed through data collection.
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