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주택가격의 초과수익률 예측가능성과 초과변동성 검정

Excess Return Predictability and Excess Volitility Tests in Housing Price

김순용|박헌수
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2021.04|감정평가학논집|제20권 제1호|pp. 39-63|DOI 10.23843/as.20.1.3

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주택시장Housing MarketExcess Return초과변동성Excess Volatility초과 수익률시장근본가치동태적 고든 모형Dynamic Gordon modelMarket Fundamental Value

초록

본 논문은 동태적 고든 모형을 서울과 6개 광역시 아파트 매매시장에 적용하여 다음 주요 결과를 도출했다. 첫 번째로 모든 지역에서 아파트 초과수익률의 예측가능성이 높게 나타나 아파트 매매시장에는 투기적 수요가 존재하는 것으로 나타났다. 두 번째로 초과변동성 검정은 적정 시차에 따라 대도시 지역에 적용가능 여부는 달라지는 것으로 나타났다. 세 번째로 로그 임대료-가격 비율이 단위근을 가지는 경우에는 동태적 고든 모형을 결과 해석에 유의할 필요가 있다. 네 번째로 동태적 고든 모형을 이용한 지역별 아파트 근본가치평가를 실제 주택가격과 비교하여 과다 또는 과소 평가 여부를 파악할 수 있다.

Abstract

This paper considered the dynamic Gordon model of Campbell and Shiller (1988) and applies a vector autoregressive approach to the seven metropolitan apartment markets in Korea finding four main results. First, in all metropolitan areas, the apartment market seemed to be speculative since the dynamic Gordon model was rejected at the 1% significance level in the apartment excess return regression test. Second, the results of the excess volatility test depend on the lag length in the VAR system and thus the rejection of the excess volatility test varies in metropolitan areas. Third, if the log rent-price ratio has a unit root, results should be interpreted with caution. Lastly the model was able to evaluate the recent apartment price properly. Through the model, the apartment price in Seoul, Busan, Incheon, Kwangju, Daejeon, and Ulsan was overvalued by 6.8%, 3.9%, 6.3%, 35.1%, 22.9%, respectively in 2020, comparing with the estimated fundamentals.

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