공간효과를 이용한 공시지가 산정방법의 개선에 관한 연구
A Study on the Improvement of Officially Assessed Land Price Calculation Using Spatial Effects
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초록
공시지가는 토지가격비준표에 의한 가격배율에 의해 산정하고, 토지가격비준표는 토지특성자료를 분석하여 작성한다. 그러나 토지특성은 토지가격을 제대로 설명하지 못하고 그 항목이 지나치게 많아 통계적 모형의 도출이 쉽지 않다는 비판이 있다. 더구나 모형에 포함된 공간적 특성들은 공간적 자기상관성을 가지고 있다. 이에 본 연구는 토지가격모형에서 공간적 특성변수를 배제한 대신 공간효과를 반영한 후에도 토지가격을 충분히 설명할 수 있는지 실험적으로 검증하였다. 분석결과, 토지가격에서 공간적자기상관이 강하게 나타났고 토지가격모형은 OLS 모형보다 공간회귀모형의 설명력이 더 높게 나타났다. 특히 공간회귀모형은 공간적 특성변수를 모형에서 배제하고도 설명력이 유지되는 결과를 보였다. 토지가격비준표 작성을 위한 토지가격모형에 공간효과를 반영하면 설명력이 높아질 뿐만 아니라 공간적 특성변수를 모형에서 제외할 수 있어서 공시지가 산정방법의 개선을 위한 하나의 방향이 될 수 있음을 제시하였다.
Abstract
OALP(Officially Assessed Land Price) is calculated based on price Magnification by SCTLP (Standard Comparison Table of Land Price). And SCTLP is tabulated with Analysis of the land characteristic data. But there was criticism land characteristic is not apply to statistical model because it cannot explain land price properly and items are too much. Moreover, spatial characteristics in models have spatial autocorrelation. This study is about the test if the spatial effects can fully explain land price in models instead of using spatial characteristic variable. Analysis showed that there was high levels of spatial autocorrelation in land price and spatial regression model is more persuasive than OLS model in land price model. Especially the result was that spatial regression model can keep explaining not using spatial characteristics variable in models. If spatial effects are reflected in land price model to tabulate SCTLP, it can be one method to improve OALP calculation method because increased explanatory power and exclusion of spatial characteristics variable in models.
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