부동산 가격형성요인의 공간적 이질성 탐색 - 최소자승모형과 지리적 가중회귀모형의 비교를 중심으로 -
Exploring Spatial Heterogeneity of Real Estate Price Formation Factors- comparison of results from OLS and GWR models -
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초록
본 연구는 전통적인 회귀모형과 지리적 가중회귀모형을 활용하여 서울특별시 송파구 소재 표준지(2012년 1월 1일 기준, 1,011필지) 공시지가의 가격형성요인의 공간적 이질성에 대하여 분석하였다. 회귀모형 분석결과, OLS 회귀모형은 분석지역을 하나의 단일지역으로 보고 각 설명변수마다 하나의 회귀계수를 산출하므로 세부지역에 따라 지가형성요인이 상이한 경우에는 이러한 단일 회귀계수에 기초한 추론이 잘못된 결과를 초래할 수 있으며, GWR 회귀모형은 세부지역별로 상이한 지가형성요인을 보다 세밀하게 포착하고 있는 것으로 해석되어 토지가격비준표를 활용한 개별공시지가 산정 등 대량평가모형에 활용되면 보다 정밀한 평가모형이 될 것으로 예측되었다. 본 연구는 기존 연구와 달리 부동산 분야에서 관심이 적었던 국지적 모형(GWR 회귀모형)을 적용하고, 표준화가 잘 되어 있지 않는 토지를 대상으로 한 대량평가모형에 적용하고, 종속변수인 부동산 가격을 민간의 시세 제공업체가 제공하는 단순한 호가수준을 사용하지 않고 가격평가 전문가인 감정평가사가 평가한 표준지 자료를 활용하여 결과의 객관성을 높일 수 있었다.
Abstract
This study analyzes spatial heterogeneity of the price formation factors of announced standard lots (1,011 lots in year 2012) through a traditional regression model and a geographically weighted regression model. The results showed that the OLS model cannot represent detailed differences of price formation factors since it produced a single common parameter viewing the study area as one whole region. In contrast, the GWR model proved to be capable of capturing the local variations of price formation factors, which implies that the GWR model can serve as an efficient tool to enhance the accuracy of land price comparison matrix. We applied the GWR model to the price estimation of real estate in which the model has received relatively little attention in the area until now. This study also found its uniqueness in analyzing land price, which is contrast to previous trend that most studies have concentrated on well-standardized apartment price. The data used in this study are price determined by real estate experts (licensed appraisers), not the asking price provided by private real estate agencies, thus, this study could improve objectivity of analysis results.
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