고령자주택단지의 특성요인이 입주가격에 미치는 영향에 관한 연구
A Study on the Price Critical Factor of Retirement Community has an Effect on Occupancy Price
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서울ㆍ경기지역에 소재하는 12개의 등록된 고령자주택단지중 10개단지에 대한 일반 주택가격에 영향을 미치는 요인과 구별되는 고령자주택단지만의 특성요인인 월이용료, 입주형태(분양ㆍ임대ㆍ복합), 시설운영선납금의 규모, 요양병원의 동시운영여부, 부대시설의 외부이용오픈여부 등이 고령자주택단지(Retirement Community)의 평당 입주금액에 얼마나 영향을 미치며, 어느 정도의 타당성을 지니는지를 그 영향을 고찰하고 실증분석을 하여보았다. 그 결과, 고령자주택단지의 평당 입주금액의 결정요인을 선정하고 이를 바탕으로 semi - logarithm(lnY=α+βX)모형의 특성가격함수(Hedonic Price Function)를 추정하는 과정을 통하여 서울ㆍ경기지역의 유료노인복지주택으로 구성된 고령자주택단지의 특성요인들이 평당 입주금액에 미치는 상대적 영향정도에 차이가 있음을 평가할 수 있었다. 특히, 종합병원과의 연계운영을 하거나 근린공원과 500m내에 위치한 곳에서 복합형으로 운영할수록 정(正)의 방향으로 평당입주금액에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 고령자주택단지(Retirement Community)가 종합병원시설과 연계운영하는 것과 주변에 산책을 할 수 있는 공원이 가까운 곳에 위치하는 것을 요구하는 것이 고령(高齡)의 소비자들이 더욱 요구하는 요인이기 때문이다. 또한, 분양형과 임대형을 동시에 운영하는 복합형이 공실의 감소로 인한 사업의 타당성에 더욱 정(+)의 영향을 미치고 있음을 보여주었다.
Abstract
Markets size of Retirement Community has been small but graying is marched forward and ageds who equip fixed income level secure after retirement and necessity of study of this field will be brought by augmentation of new supply by require of Retirement Community that equip independent habitat. Purpose of this study how have validity as is realized that a month's utilization fee of Retirement Community, occupancy form (sale or lease, composition), facility operation prepayment fee, same time operation of Nursing Home, outside use open of subsidiary facilities etc. that is positive in occupancy price of Retirement Community that is Price Critical Factor of Retirement Community distinguished from the general house price and it is analyzes actual proof. Variables except D1 and D1FACILOPEN were construed statistically in significance level 5% among analysis result D1, D3, FACILFEE, D1FACILOPEN, D1HOSPICONNECT, D1PARK, D1MEDITREAT. Each elastic or inelastic react to direction of plus(+) than other variable when operate connection with under the influence of general hospital about which get Retirement Community decision factor of occupancy amount of money per Pyeong(3.3㎡) of Retirement Community and when utilization fee is more than 1,500,000 won, the park recedes in 500m while there are inelastic react that to direction of minus(-) at as a lot of facility operation prepayment fee, when operates by sale form or operates only by lease style, and subsidiary facilities as do open operation for ordinary person.
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