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논문KCI 등재

주택 임대인의 전ㆍ월세 공급 선택요인

Determinants of Landlord's Choice Between Jeonse and Monthly-Rent

고성수|이호진
한국주택학회 (Korean Association For Housing Policy Studies)|2015.11|주택연구 (Housing Studies)|제23권 제4호|pp. 23-45

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임대인전세LandlordJeonse월세Rental Housing Market주택임대차시장Monthly-Rent

초록

전세는 시장이자율의 지속적인 하락에도 불구하고 여전히 우리나라 주택 점유형태의 상당부분을 차지하는 임대계약형태라는 점에서 그 의의가 크다. 이에 본 연구는 주택임대차 시장의 공급자인 임대인의 전ㆍ월세 선택요인에 초점을 맞추어 실증분석 하였다. 분석결과 가구주 연령이 많을수록 전세를 선호하는 것으로 나타나지만, 본격적인 은퇴시기에 앞서 약 40세를 전후로 전세에서 월세로 선호체계가 변화되는 것으로 나타났다. 부모 또는 미성년 자녀를 둔 가구가 월세를 선택할 확률이 높은 반면, 가구주의 교육수준이 높은 가구는 전세를 선택할 확률이 그렇지 않은 가구에 비해 1.5배가량 높은 것으로 분석되었다. 한편, 임차수요가 공급보다 많은 공급자 우위의 시장에서는 임대인이 선호하는 월세 방식으로 임대할 확률이 높지만 개별 임차인의 계약기간이 길수록 임차인이 선호하는 방식인 전세로의 형태로 계약할 확률이 높아지는 것으로 나타나 임대인의 전ㆍ월세 선택에 있어 시장관계성이 작용함을 확인하였다. 마지막으로 전월세전환율과 시장금리의 차이가 크더라도 주택가격 상승에 대한 기대로 인해 임대인은 전세를 선택하는 것으로 나타나 레버리지를 통한 자본이득을 추구하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 임대인의 전ㆍ월세 공급 선택에 있어 시장이자율 외에도 복합적인 요인이 작용되고 있으며, 전세가 차별화된 임대차계약 형태로서 지속적으로 우리나라 주택임대차 시장에 존재할 가능성이 높음을 시사한다.

Abstract

Jeonse is despite the continued decline in market interest rates still accounted for more than half of Korean occupied housing tenures. In this study focused on the suppliers of rental housing market, determinants of landlord's choice between Jeonse and Monthly-rent. The results are as follows. The more the age of the household head to favor Jeonse. However, the 40-year-old ahead of a full-scale retirement age was changed back and forth in the Jeonse is the preferred form of Monthly-rent. And the higher the probability of selecting the Monthly-rent based parents or minor children in the household. On the other hand, the higher the education of the household head is 1.5 times higher probability of selecting Jeonse. In addition, under many market supply and demand than the Monthly-rent the chance to choose the higher, the longer the tenants of the contract was likely to choose a Jeonse. This suggests a market relationship is also applied to the landlord of choice between Jeonse and Monthly rent. Finally, despite the deviation of the conversion rate for Jeonse-to-Monthly rent and market interest rates continue to expands, landlord has shown to select the Jeonse due to the expected rise in housing prices was analyzed as to seek capital gains through leverage effect. These results indicates that this combination of factors in addition to acting market interest rates on the landlord's choice between Jeonse and Monthly-rent, It suggests that continue to exist Jeonse in Korean rental housing market.

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