공동주택 프로젝트 파이낸싱 가산보증료에 관한 연구
A Study on the Spread of Guarantee Fee of Apartment Project Financing
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초록
국내 부동산 개발의 역사와 함께 프로젝트 파이낸싱은 공급자 금융시장에서 중요한 타인자본조달 수단의 하나로 그 역할을 하며 수요자 금융시장의 질적·양적 성장을 견인해왔다. 본 연구에서는 부동산 개발 프로젝트가 가지는 다양한 리스크와 사업 이해관계자가 요구하는 리스크 프리미엄을 가산보증료를 중심으로 알아보았다. 이를 위해 단계별 미국식복합 옵션을 바탕으로 리스크 프리미엄 연구모형을 제시하고 공적보증이 제공된 실제 사례 207건을 바탕으로 실증분석을 수행하였다. 사업준비 단계에서 세대수, 용적률 변수 등이, 자금조달 및 금융구조 단계에서 PF대출금리, 심사점수 변수 등이, 실행단계에서 사업기간, 세대당 사업비 변수 등이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 아울러 공공택지, 수도권 여부, 대지비 비중 변수 등은 예상과는 달리 가산보증료율에 미치는 영향이 미미하였다. 이러한 실증 분석결과를 바탕으로 보증 실무에 활용할 만한 시사점 및 개선안을 제시하였다.
Abstract
Along with the history of domestic real property development in Korea, project financing has played a crucial role in raising development debt capital in the supplier’s financial market, and has led both the quantitative and qualitative growth of the consumer credit market. This study examines the risk characteristics embedded in property development project and the risk premiums required by the development project stakeholder focusing on the required spread of guarantee fee. For this purpose, we propose a risk premium research model based on American sequential compound option structure and study empirical analysis utilizing 207 real project financing cases guaranteed by public entity. In the stage of preparation of project, the number of housing units and Floor area ratio, in the financing stage, the interest rate of PF loan and assesment score, and in the last project implementing stage, project duration and project cost per housing unit variables are statistically significant. However differing from general expectation, government developed project site, Seoul metropolitan area dummy and land cost variables are not significant. Based on the above empirical findings, we propose both practical intuition and recommendation regarding project financing guarantee business.
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